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🏡 Deux Maisons pour le Prix d’Une – Cressensac (46) vue dégagée et revenu locatif

Bien expiré
VilleCressensac (46)
Surface300m²
Coût Total205 200€
Loyer Annuel29 912€
Rentabilité14.58%
Cashflow/mois+1 173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrace, Garden, Cellar, Garage

Connaissez-vous Cressensac ?! Le lot connu pour ses paysages, sa gastronomie, ses villages classés À Cressensac, en limite Corrèze, découvrez cette superbe propriété sans vis-à-vis, au calme, avec vue dominante sur la vallée. Une opportunité rare avec deux maisons sur un…

Ville : Cressensac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46600
Total : 205 200€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 10 800€
Valeur du bien : 190 800€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2493€/mois
Loyer annuel estimé : 29912€/an
Fourchette totale : 1979€ - 3140€/mois
Fourchette annuelle : 23747€ - 37677€/an
Rentabilité brute :14.58%
Fourchette de rentabilité :11.57% - 18.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 010,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :59,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 070,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 053,79€
Coût de l'assurance :17 955,00€
Taxe foncière : 2 991,18€/an
Soit par mois : 249,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 492,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 319,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 172,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 300 m² × 36€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 912 €/an
Calcul : 2 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 786 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 718 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 296 €
Revenus locatifs : +29 912 €
Charges déductibles : -21 296 €
Résultat foncier Année 1 : 8 616 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 496 €/an
Revenus locatifs : +29 912 €
Charges déductibles : -10 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 416 €/an
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 912 €21 302 €6 793 €8 610 €---
230 510 €10 321 €6 611 €20 189 €---
331 120 €10 133 €6 423 €20 987 €---
431 743 €9 939 €6 229 €21 804 €---
532 377 €9 738 €6 029 €22 640 €---
633 025 €9 530 €5 821 €23 495 €---
733 686 €9 316 €5 606 €24 370 €---
834 359 €9 094 €5 384 €25 265 €---
935 046 €8 864 €5 155 €26 182 €---
1035 747 €8 627 €4 918 €27 120 €---
1136 462 €8 382 €4 672 €28 081 €---
1237 192 €8 128 €4 419 €29 064 €---
1337 935 €7 866 €4 156 €30 070 €---
1438 694 €7 594 €3 885 €31 100 €---
1539 468 €7 314 €3 604 €32 154 €---
1640 257 €7 024 €3 314 €33 234 €---
1741 062 €6 724 €3 014 €34 339 €---
1841 884 €6 414 €2 704 €35 470 €---
1942 721 €6 093 €2 384 €36 628 €---
2043 576 €5 762 €2 052 €37 814 €---
2144 447 €5 419 €1 709 €39 029 €---
2245 336 €5 064 €1 355 €40 272 €---
2346 243 €4 698 €988 €41 545 €---
2447 168 €4 319 €609 €42 849 €---
2548 111 €3 927 €217 €44 185 €---
TOTAL958 083 €201 588 €98 054 €756 495 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 756 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 281 €+2 583 €+3 698 €
2+6 281 €+6 057 €+224 €
3+6 281 €+6 296 €-15 €
4+6 281 €+6 541 €-260 €
5+6 281 €+6 792 €-511 €
6+6 281 €+7 048 €-767 €
7+6 281 €+7 311 €-1 030 €
8+6 281 €+7 580 €-1 299 €
9+6 281 €+7 855 €-1 574 €
10+6 281 €+8 136 €-1 855 €
11+6 281 €+8 424 €-2 143 €
12+6 281 €+8 719 €-2 438 €
13+6 281 €+9 021 €-2 740 €
14+6 281 €+9 330 €-3 049 €
15+6 281 €+9 646 €-3 365 €
16+6 281 €+9 970 €-3 689 €
17+6 281 €+10 302 €-4 021 €
18+6 281 €+10 641 €-4 360 €
19+6 281 €+10 988 €-4 707 €
20+6 281 €+11 344 €-5 063 €
21+6 281 €+11 709 €-5 428 €
22+6 281 €+12 082 €-5 801 €
23+6 281 €+12 464 €-6 183 €
24+6 281 €+12 855 €-6 574 €
25+6 281 €+13 255 €-6 974 €
Total+157 025 €+226 948 €+-69 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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