Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleRouen (76)
Surface70m²
Coût Total156 980€
Loyer Annuel9 813€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Exposition sud, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

A proximité du boulevard de l'Europe,

Beau T3 de 70 m2 avec beaucoup de charme au 1 er étage d'un immeuble ancien.

Composé d'une entrée, un couloir donnant sur une belle pièce de vie avec placard, une cuisine séparée, WC séparée, une belle salle de bain et 2 chambres.

Prévoir rafraichissement

Les + de cet appartement :

  • Cachet de l'ancien avec parquet et cheminée
  • Son emplacement avec métro, bus, commerces à proximité
  • Menuiserie récente

DPE D

Chauffage collectif par pompe à chaleur

Possibilité de le louer 800 €/mois !

A visiter rapidement !

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 12 Charges prévisionnel mensuel : 172€

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.428410, 1.087510
Total : 156 980€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 28 460€
Valeur du bien : 147 460€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9813€/an
Fourchette totale : 642€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7706€ - 12496€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 961,86 €/m²
Basé sur :622 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 330 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-18 330€ (-13.3%)
Marge achat-revente :-19 650€ (-14.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 831,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 783,66€
Coût de l'assurance :13 735,75€
Taxe foncière : 981,33€/an
Soit par mois : 81,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 172,00€/mois
Soit par an : 2 064,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 817,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 085,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol en parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photo - murs en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 460 €(407 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 700€
    Cuisine complète (8 m²): 800€/m² × 8 = 6400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 760€
    Parquet flottant (24 m²): 60€/m² × 24 = 1440€, Peinture murs (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 980 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 064 €/an
Calcul : 172 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 480 €
Revenus locatifs : +9 813 €
Charges déductibles : -37 480 €
Résultat foncier Année 1 : -27 667 €(Déficit de 27 667 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 967 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 020 €/an
Revenus locatifs : +9 813 €
Charges déductibles : -9 020 €
Résultat foncier Années 2+ : 793 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16966.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 813 €37 485 €5 431 €-27 672 €10 700 €16 972 €16 972 €
210 010 €8 883 €5 288 €1 127 €--15 845 €
310 210 €8 736 €5 141 €1 474 €--14 371 €
410 414 €8 583 €4 988 €1 831 €--12 541 €
510 622 €8 425 €4 830 €2 197 €--10 343 €
610 835 €8 262 €4 667 €2 573 €--7 770 €
711 051 €8 092 €4 497 €2 959 €--4 811 €
811 272 €7 917 €4 322 €3 356 €--1 455 €
911 498 €7 735 €4 140 €3 763 €---
1011 728 €7 547 €3 952 €4 181 €---
1111 962 €7 352 €3 757 €4 610 €---
1212 202 €7 150 €3 555 €5 051 €---
1312 446 €6 941 €3 346 €5 504 €---
1412 695 €6 725 €3 130 €5 970 €---
1512 948 €6 501 €2 906 €6 448 €---
1613 207 €6 269 €2 674 €6 939 €---
1713 472 €6 028 €2 434 €7 443 €---
1813 741 €5 779 €2 185 €7 962 €---
1914 016 €5 522 €1 927 €8 494 €---
2014 296 €5 255 €1 660 €9 041 €---
2114 582 €4 978 €1 384 €9 604 €---
2214 874 €4 692 €1 098 €10 181 €---
2315 171 €4 396 €801 €10 775 €---
2415 475 €4 089 €494 €11 386 €---
2515 784 €3 771 €176 €12 013 €---
TOTAL314 323 €197 113 €78 784 €117 211 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 211 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 061 €-3 210 €+5 271 €
2+2 061 €0 €+2 061 €
3+2 061 €0 €+2 061 €
4+2 061 €0 €+2 061 €
5+2 061 €0 €+2 061 €
6+2 061 €0 €+2 061 €
7+2 061 €0 €+2 061 €
8+2 061 €0 €+2 061 €
9+2 061 €+692 €+1 369 €
10+2 061 €+1 254 €+807 €
11+2 061 €+1 383 €+678 €
12+2 061 €+1 515 €+546 €
13+2 061 €+1 651 €+410 €
14+2 061 €+1 791 €+270 €
15+2 061 €+1 934 €+127 €
16+2 061 €+2 082 €-21 €
17+2 061 €+2 233 €-172 €
18+2 061 €+2 388 €-327 €
19+2 061 €+2 548 €-487 €
20+2 061 €+2 712 €-651 €
21+2 061 €+2 881 €-820 €
22+2 061 €+3 054 €-993 €
23+2 061 €+3 233 €-1 172 €
24+2 061 €+3 416 €-1 355 €
25+2 061 €+3 604 €-1 543 €
Total+51 525 €+35 163 €+16 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →