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Immeuble 304 m² Anvin

Bien expiré
VilleAnvin (62)
Surface304m²
Coût Total321 520€
Loyer Annuel32 539€
Rentabilité10.12%
Cashflow/mois+753€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 304 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 304 m² Anvin

Immeuble de caractère, avec 5 appartements, dont 3 loués actuellement.

APPARTEMENT 1 (loué) : en duplex comprenant séjour, cuisine, salle de bain, 2 chambres LOYER 500 €

APPARTEMENT 2 (loué) : en rez-de-chaussée comprenant séjour, cuisine, salle de bain, 1 chambre LOYER 380 €

APPARTEMENT 3 (libre) : en rez-de-chaussée comprenant séjour, cuisine, salle de bain, 3 chambres

APPARTEMENT 4 (loué) : au 1er étage comprenant séjour, cuisine, salle de bain, 1 chambre LOYER 430 €

APPARTEMENT 5 (libre) :au 1er étage comprenant 2 pièces

Une opportunité rare pour les investisseurs avisés.

Votre conseiller IMMOSURMESURE : Cyril Bridoux Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 528962301 Arras RCP ACM iard I8 30341186

Surface : 304 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Anvin
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62134
Coordonnées : 50.453040, 2.253405
Total : 321 520€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 95 800€
Valeur du bien : 304 800€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 304m²
Loyer prédit : 8.92€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 11.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2712€/mois
Loyer annuel estimé : 32539€/an
Fourchette totale : 2193€ - 3352€/mois
Fourchette annuelle : 26318€ - 40230€/an
Rentabilité brute :10.12%
Fourchette de rentabilité :8.19% - 12.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :321 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 590,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :96,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 687,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 689,82€
Coût de l'assurance :28 936,80€
Taxe foncière : 3 253,89€/an
Soit par mois : 271,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 711,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 958,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :753,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 304 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain, incluant remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 5 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité, et peinture.
Quantité: 5 cuisines
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rénovation légère du salon, incluant peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 5 salons
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 800 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système (PAC air-eau) × 12 500€ = 12500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:24 000€
    Remplacement fenêtres: 30 fenêtres × 800€ = 24000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 salles de bain × 4000€ = 20000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:20 000€
    Rafraîchissement cuisine: 5 cuisines × 4000€ = 20000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 800€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:10 000€
    Rénovation légère salon: 5 salons × 2000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Anvin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 539 €/an
Calcul : 2 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 761 €/an
Base de calcul : Emprunt de 321 520 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 157 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 254 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 972 €
Revenus locatifs : +32 539 €
Charges déductibles : -110 972 €
Résultat foncier Année 1 : -78 433 €(Déficit de 78 433 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 033 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 172 €/an
Revenus locatifs : +32 539 €
Charges déductibles : -15 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 367 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57033.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 539 €110 982 €10 771 €-78 444 €21 400 €57 044 €57 044 €
233 190 €14 896 €10 485 €18 294 €--38 750 €
333 853 €14 600 €10 188 €19 254 €--19 496 €
434 531 €14 293 €9 882 €20 237 €---
535 221 €13 976 €9 565 €21 245 €---
635 926 €13 648 €9 237 €22 277 €---
736 644 €13 309 €8 898 €23 335 €---
837 377 €12 958 €8 547 €24 419 €---
938 124 €12 595 €8 184 €25 529 €---
1038 887 €12 220 €7 809 €26 667 €---
1139 665 €11 832 €7 420 €27 833 €---
1240 458 €11 430 €7 019 €29 028 €---
1341 267 €11 014 €6 603 €30 253 €---
1442 093 €10 584 €6 173 €31 508 €---
1542 934 €10 140 €5 728 €32 795 €---
1643 793 €9 680 €5 268 €34 113 €---
1744 669 €9 204 €4 792 €35 465 €---
1845 562 €8 712 €4 300 €36 851 €---
1946 474 €8 202 €3 791 €38 271 €---
2047 403 €7 676 €3 264 €39 727 €---
2148 351 €7 131 €2 720 €41 220 €---
2249 318 €6 567 €2 156 €42 751 €---
2350 304 €5 984 €1 573 €44 320 €---
2451 311 €5 381 €970 €45 929 €---
2552 337 €4 757 €346 €47 579 €---
TOTAL1 042 230 €361 774 €155 690 €680 456 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 680 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 833 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 833 €-6 420 €+13 253 €
2+6 833 €0 €+6 833 €
3+6 833 €0 €+6 833 €
4+6 833 €+222 €+6 611 €
5+6 833 €+6 373 €+460 €
6+6 833 €+6 683 €+150 €
7+6 833 €+7 000 €-167 €
8+6 833 €+7 326 €-493 €
9+6 833 €+7 659 €-826 €
10+6 833 €+8 000 €-1 167 €
11+6 833 €+8 350 €-1 517 €
12+6 833 €+8 708 €-1 875 €
13+6 833 €+9 076 €-2 243 €
14+6 833 €+9 452 €-2 619 €
15+6 833 €+9 838 €-3 005 €
16+6 833 €+10 234 €-3 401 €
17+6 833 €+10 640 €-3 807 €
18+6 833 €+11 055 €-4 222 €
19+6 833 €+11 481 €-4 648 €
20+6 833 €+11 918 €-5 085 €
21+6 833 €+12 366 €-5 533 €
22+6 833 €+12 825 €-5 992 €
23+6 833 €+13 296 €-6 463 €
24+6 833 €+13 779 €-6 946 €
25+6 833 €+14 274 €-7 441 €
Total+170 825 €+204 137 €+-33 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 234 jours
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