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Appartement 2 pièces 40 m²

VilleToulon (83)
Surface40m²
Coût Total102 460€
Loyer Annuel7 726€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 77 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 925 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 40 m²

A Toulon Ouest, dans le quartier Les Arènes, au 3ème étage d'une petite copropriété bien entretenue, un appartement de type 2 de 39.82m2 vendu loué. L'appartement est équipé d'une climatisation réversible et de menuiserie en PVC double vitrage. Il dispose également d'un cellier exterieur. Copropriété sans travaux / facade et parties communes rénovées en 2026. Locataire serieux, en place depuis le 01/02/2022 suivant un bail nu de 3 ans et un loyer mensuel de 390EUR hors charges + 10EUR de charges. Rentabilité 6%. Possibilité d'acquerir plusieurs appartements dans le même immeuble. Il est lumineux, traversant et sans vis-à-vis, idéal pour un investissement locatif. Idéal investisseur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 40 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/07/2026

Consommation énergie primaire : 224 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 € et 1 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.132421, 5.904062
Total : 102 460€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 19 300€
Valeur du bien : 96 300€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7726€/an
Fourchette totale : 502€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 6018€ - 9919€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 185,71 €/m²
Basé sur :667 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 428 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-10 428€ (-11.9%)
Marge achat-revente :-15 032€ (-17.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 527,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 144,39€
Coût de l'assurance :7 684,50€
Taxe foncière : 772,63€/an
Soit par mois : 64,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 643,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète de 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et remplacement des menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 300 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 600€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage: 50€/m² × 4 = 200€, Douche: 1000€, Lavabo: 400€, WC: 300€, Main d'œuvre: 4000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m²: 1000€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:3 900€
    Rénovation chambre: Revêtement de sol (parquet flottant) 10 m²: 50€/m² × 10 = 500€, Peinture murs/plafonds: 30€/m² × 20 = 600€, Électricité: 800€, Menuiseries intérieures: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: Peinture murs/plafonds: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région et incluent des estimations réalistes basées sur les travaux identifiés.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 726 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 338 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 460 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 773 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 838 €
Revenus locatifs : +7 726 €
Charges déductibles : -23 838 €
Résultat foncier Année 1 : -16 111 €(Déficit de 16 111 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 411 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 538 €/an
Revenus locatifs : +7 726 €
Charges déductibles : -4 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5411.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 726 €23 841 €3 341 €-16 115 €10 700 €5 415 €5 415 €
27 881 €4 451 €3 251 €3 430 €--1 985 €
38 038 €4 358 €3 158 €3 680 €---
48 199 €4 262 €3 062 €3 937 €---
58 363 €4 163 €2 963 €4 200 €---
68 530 €4 060 €2 860 €4 470 €---
78 701 €3 954 €2 754 €4 747 €---
88 875 €3 845 €2 645 €5 030 €---
99 053 €3 731 €2 531 €5 321 €---
109 234 €3 614 €2 414 €5 619 €---
119 418 €3 493 €2 293 €5 925 €---
129 607 €3 368 €2 168 €6 238 €---
139 799 €3 239 €2 039 €6 560 €---
149 995 €3 106 €1 906 €6 889 €---
1510 195 €2 968 €1 768 €7 227 €---
1610 399 €2 825 €1 625 €7 573 €---
1710 607 €2 678 €1 478 €7 929 €---
1810 819 €2 525 €1 325 €8 293 €---
1911 035 €2 368 €1 168 €8 667 €---
2011 256 €2 205 €1 005 €9 050 €---
2111 481 €2 037 €837 €9 444 €---
2211 711 €1 863 €663 €9 847 €---
2311 945 €1 684 €484 €10 261 €---
2412 184 €1 498 €298 €10 685 €---
2512 427 €1 306 €106 €11 121 €---
TOTAL247 477 €97 445 €48 144 €150 032 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 726 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 623 €-3 210 €+4 833 €
2+1 623 €0 €+1 623 €
3+1 623 €+509 €+1 114 €
4+1 623 €+1 181 €+442 €
5+1 623 €+1 260 €+363 €
6+1 623 €+1 341 €+282 €
7+1 623 €+1 424 €+199 €
8+1 623 €+1 509 €+114 €
9+1 623 €+1 596 €+27 €
10+1 623 €+1 686 €-63 €
11+1 623 €+1 777 €-154 €
12+1 623 €+1 871 €-248 €
13+1 623 €+1 968 €-345 €
14+1 623 €+2 067 €-444 €
15+1 623 €+2 168 €-545 €
16+1 623 €+2 272 €-649 €
17+1 623 €+2 379 €-756 €
18+1 623 €+2 488 €-865 €
19+1 623 €+2 600 €-977 €
20+1 623 €+2 715 €-1 092 €
21+1 623 €+2 833 €-1 210 €
22+1 623 €+2 954 €-1 331 €
23+1 623 €+3 078 €-1 455 €
24+1 623 €+3 206 €-1 583 €
25+1 623 €+3 336 €-1 713 €
Total+40 575 €+45 010 €+-4 435 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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