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T4 toulon est la roseraie

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface80m²
Coût Total173 920€
Loyer Annuel12 120€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 862,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T4 toulon est la roseraie - Appartement de type 4 actuellement loué 800 euros hors charges et vendu alors locataire en place. FIN DE BAIL AVRIL 2028

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 390 € et 1 910 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83100
Coordonnées : 43.122870, 5.957867
Total : 173 920€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 162 000€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12120€/an
Fourchette totale : 780€ - 1308€/mois
Fourchette annuelle : 9359€ - 15696€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 897,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 617,82€
Coût de l'assurance :14 783,20€
Taxe foncière : 1 212,02€/an
Soit par mois : 101,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 010,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 998,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m² de surface à peindre
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(163 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 120 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 400 €
Revenus locatifs : +12 120 €
Charges déductibles : -20 400 €
Résultat foncier Année 1 : -8 279 €(Déficit de 8 279 €)
Imputable sur revenu global : 8 279 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 400 €/an
Revenus locatifs : +12 120 €
Charges déductibles : -7 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 721 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 120 €20 405 €5 602 €-8 285 €8 285 €--
212 363 €7 254 €5 450 €5 109 €---
312 610 €7 097 €5 294 €5 513 €---
412 862 €6 935 €5 132 €5 927 €---
513 119 €6 768 €4 965 €6 351 €---
613 382 €6 596 €4 792 €6 786 €---
713 649 €6 417 €4 614 €7 232 €---
813 922 €6 233 €4 430 €7 689 €---
914 201 €6 043 €4 239 €8 158 €---
1014 485 €5 846 €4 043 €8 639 €---
1114 774 €5 643 €3 839 €9 132 €---
1215 070 €5 433 €3 630 €9 637 €---
1315 371 €5 216 €3 413 €10 155 €---
1415 679 €4 992 €3 189 €10 687 €---
1515 992 €4 761 €2 957 €11 232 €---
1616 312 €4 522 €2 718 €11 790 €---
1716 638 €4 275 €2 471 €12 364 €---
1816 971 €4 020 €2 216 €12 952 €---
1917 311 €3 756 €1 953 €13 555 €---
2017 657 €3 484 €1 680 €14 173 €---
2118 010 €3 202 €1 399 €14 808 €---
2218 370 €2 912 €1 108 €15 458 €---
2318 738 €2 611 €808 €16 126 €---
2419 112 €2 301 €498 €16 811 €---
2519 495 €1 981 €178 €17 514 €---
TOTAL388 213 €138 701 €80 618 €249 511 €8 285 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 485 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 120 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 545 €-2 485 €+5 030 €
2+2 545 €+1 533 €+1 012 €
3+2 545 €+1 654 €+891 €
4+2 545 €+1 778 €+767 €
5+2 545 €+1 905 €+640 €
6+2 545 €+2 036 €+509 €
7+2 545 €+2 170 €+375 €
8+2 545 €+2 307 €+238 €
9+2 545 €+2 447 €+98 €
10+2 545 €+2 592 €-47 €
11+2 545 €+2 739 €-194 €
12+2 545 €+2 891 €-346 €
13+2 545 €+3 047 €-502 €
14+2 545 €+3 206 €-661 €
15+2 545 €+3 369 €-824 €
16+2 545 €+3 537 €-992 €
17+2 545 €+3 709 €-1 164 €
18+2 545 €+3 885 €-1 340 €
19+2 545 €+4 066 €-1 521 €
20+2 545 €+4 252 €-1 707 €
21+2 545 €+4 442 €-1 897 €
22+2 545 €+4 638 €-2 093 €
23+2 545 €+4 838 €-2 293 €
24+2 545 €+5 043 €-2 498 €
25+2 545 €+5 254 €-2 709 €
Total+63 625 €+74 853 €+-11 228 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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