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Vente appartement 2 pièces 39,12 m² Nantua (01130) - Superimmo

VilleNantua (01)
Surface39m²
Coût Total76 400€
Loyer Annuel4 984€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 45 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité, au 3ème étage appartement T2 de 39.12 m2 loi carrez (48.86 m2 au sol) comprenant cuisine équipée ouverte sur la pièce à vivre, une chambre, une salle de bain avec baignoire et sanitaire. Actuellement loué en meublé 375.18 euros par mois plus 14 euros de charges.Charge de copropriété annuelle 500 euros, représentant 32/1000 de charge général de copropriété. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ww.georisques.gouv.fr. Jean-Claude Ruggeri agent commercial (EI) +33 (0)6 16 78 29 15 magic immobilier Copropriété de 22 lots - dont 22 lots habitation. Charges annuelles : 500 euros.

Ville : Nantua
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01130
Total : 76 400€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 27 800€
Valeur du bien : 72 800€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 8.29€ - 13.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 415€/mois
Loyer annuel estimé : 4984€/an
Fourchette totale : 323€ - 534€/mois
Fourchette annuelle : 3879€ - 6404€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 489,36 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :58 085 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-13 085€ (-22.5%)
Marge achat-revente :-18 315€ (-31.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :378,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 400,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 117,37€
Coût de l'assurance :6 685,00€
Taxe foncière : 498,40€/an
Soit par mois : 41,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 14,00€/mois
Soit par an : 168,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 415,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 supposé - cuisine sans photo, nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 800 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:23 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000€
    Remplacement lavabo et robinetterie: 1 lavabo × 150€ = 150€, Carrelage partiel 5 m²: 50€/m² × 5 = 250€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantua. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et l'électricité sont adaptés selon les besoins spécifiques de la rénovation.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 984 €/an
Calcul : 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 565 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 267 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 498 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 168 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 298 €
Revenus locatifs : +4 984 €
Charges déductibles : -31 298 €
Résultat foncier Année 1 : -26 314 €(Déficit de 26 314 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 614 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 498 €/an
Revenus locatifs : +4 984 €
Charges déductibles : -3 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 486 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15614.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 984 €31 301 €2 567 €-26 317 €10 700 €15 617 €15 617 €
25 084 €3 433 €2 499 €1 651 €--13 966 €
35 185 €3 362 €2 428 €1 823 €--12 143 €
45 289 €3 289 €2 355 €2 000 €--10 143 €
55 395 €3 214 €2 280 €2 181 €--7 962 €
65 503 €3 136 €2 202 €2 367 €--5 595 €
75 613 €3 055 €2 121 €2 558 €--3 037 €
85 725 €2 971 €2 038 €2 754 €--283 €
95 840 €2 885 €1 951 €2 955 €---
105 956 €2 795 €1 862 €3 161 €---
116 075 €2 703 €1 769 €3 373 €---
126 197 €2 607 €1 673 €3 590 €---
136 321 €2 508 €1 574 €3 813 €---
146 447 €2 406 €1 472 €4 042 €---
156 576 €2 300 €1 366 €4 276 €---
166 708 €2 190 €1 256 €4 518 €---
176 842 €2 077 €1 143 €4 765 €---
186 979 €1 959 €1 026 €5 019 €---
197 118 €1 838 €904 €5 280 €---
207 261 €1 712 €779 €5 548 €---
217 406 €1 582 €649 €5 823 €---
227 554 €1 448 €514 €6 106 €---
237 705 €1 309 €375 €6 396 €---
247 859 €1 165 €231 €6 694 €---
258 016 €1 016 €83 €7 000 €---
TOTAL159 638 €88 262 €37 117 €71 376 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 376 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 984 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 047 €-3 210 €+4 257 €
2+1 047 €0 €+1 047 €
3+1 047 €0 €+1 047 €
4+1 047 €0 €+1 047 €
5+1 047 €0 €+1 047 €
6+1 047 €0 €+1 047 €
7+1 047 €0 €+1 047 €
8+1 047 €0 €+1 047 €
9+1 047 €+801 €+246 €
10+1 047 €+948 €+99 €
11+1 047 €+1 012 €+35 €
12+1 047 €+1 077 €-30 €
13+1 047 €+1 144 €-97 €
14+1 047 €+1 212 €-165 €
15+1 047 €+1 283 €-236 €
16+1 047 €+1 355 €-308 €
17+1 047 €+1 430 €-383 €
18+1 047 €+1 506 €-459 €
19+1 047 €+1 584 €-537 €
20+1 047 €+1 664 €-617 €
21+1 047 €+1 747 €-700 €
22+1 047 €+1 832 €-785 €
23+1 047 €+1 919 €-872 €
24+1 047 €+2 008 €-961 €
25+1 047 €+2 100 €-1 053 €
Total+26 175 €+21 413 €+4 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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