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Pavillon 3 pièces 98 m²

VilleLanobre (15)
Surface98m²
Coût Total137 716€
Loyer Annuel7 928€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 237 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 767,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon de 3 pièces principales

A voir rapidement, cette jolie maison de 98m2, à rafraichir offre un fort potentiel d'aménagement. Composée de 2 chambres, d'un séjour, d'un bureau, d'une buanderie, d'une cuisine équipée, d'une salle de bain et d'un jardin de 765m2, elle n'attend que de reprendre vie. Electricité refaite il y a moins de 2ans. 12 panneaux photovolt Honoraires à charge acquéreur : 9.04% Référence annonce : 462-835 Date de réalisation du diagnostic : 28/04/2026 Prix hors honoraires : 69 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 500 € et 3 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lanobre
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15270
Coordonnées : 45.443024, 2.533987
Total : 137 716€
Prix d'acquisition : 75 237€
Travaux : 56 460€
Valeur du bien : 131 697€
Frais de notaire : 6 019€
Coût estimé : 6 019€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7928€/an
Fourchette totale : 519€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6232€ - 10086€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 366,42 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :133 909 €
Prix d'achat :75 237 €
Décote à l'achat :-58 672€ (-43.8%)
Marge achat-revente :-3 807€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 716€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 711,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 054,49€
Coût de l'assurance :11 705,86€
Taxe foncière : 792,78€/an
Soit par mois : 66,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 660,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les éléments sanitaires et électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir, mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir, mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec décoration datée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 460 €(576 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 860€
    Isolation des combles: 98 m² × 70€/m² = 6860€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lanobre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 660€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 928 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 716 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 166 €
Revenus locatifs : +7 928 €
Charges déductibles : -62 166 €
Résultat foncier Année 1 : -54 238 €(Déficit de 54 238 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 838 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 706 €/an
Revenus locatifs : +7 928 €
Charges déductibles : -5 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 222 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32838.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 237 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 904 €(65% de 75 237 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 778 €/an
Calcul : 48 904 € × 3,636% = 1 778 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 928 €62 170 €4 449 €-54 243 €21 400 €32 843 €32 843 €
28 086 €5 590 €4 329 €2 496 €--30 346 €
38 248 €5 466 €4 205 €2 782 €--27 564 €
48 413 €5 338 €4 077 €3 075 €--24 489 €
58 581 €5 205 €3 944 €3 376 €--21 113 €
68 753 €5 068 €3 807 €3 685 €--17 428 €
78 928 €4 927 €3 666 €4 001 €--13 427 €
89 107 €4 780 €3 519 €4 326 €--9 100 €
99 289 €4 629 €3 368 €4 659 €--4 441 €
109 474 €4 473 €3 212 €5 001 €---
119 664 €4 312 €3 051 €5 352 €---
129 857 €4 145 €2 884 €5 712 €---
1310 054 €3 973 €2 712 €6 081 €---
1410 255 €3 795 €2 534 €6 460 €---
1510 461 €3 611 €2 350 €6 849 €---
1610 670 €3 421 €2 160 €7 248 €---
1710 883 €3 225 €1 964 €7 658 €---
1811 101 €3 023 €1 762 €8 078 €---
1911 323 €2 813 €1 552 €8 510 €---
2011 549 €2 597 €1 336 €8 953 €---
2111 780 €2 373 €1 112 €9 407 €---
2212 016 €2 142 €881 €9 874 €---
2312 256 €1 904 €642 €10 353 €---
2412 501 €1 657 €396 €10 844 €---
2512 751 €1 402 €141 €11 349 €---
TOTAL253 928 €152 040 €64 054 €101 889 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 928 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 665 €-6 420 €+8 085 €
2+1 665 €0 €+1 665 €
3+1 665 €0 €+1 665 €
4+1 665 €0 €+1 665 €
5+1 665 €0 €+1 665 €
6+1 665 €0 €+1 665 €
7+1 665 €0 €+1 665 €
8+1 665 €0 €+1 665 €
9+1 665 €0 €+1 665 €
10+1 665 €+168 €+1 497 €
11+1 665 €+1 606 €+59 €
12+1 665 €+1 714 €-49 €
13+1 665 €+1 824 €-159 €
14+1 665 €+1 938 €-273 €
15+1 665 €+2 055 €-390 €
16+1 665 €+2 174 €-509 €
17+1 665 €+2 297 €-632 €
18+1 665 €+2 423 €-758 €
19+1 665 €+2 553 €-888 €
20+1 665 €+2 686 €-1 021 €
21+1 665 €+2 822 €-1 157 €
22+1 665 €+2 962 €-1 297 €
23+1 665 €+3 106 €-1 441 €
24+1 665 €+3 253 €-1 588 €
25+1 665 €+3 405 €-1 740 €
Total+41 625 €+30 567 €+11 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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