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Maison 4 pièces 49 m²

VilleVillaines-la-Juhel (53)
Surface49m²
Coût Total79 416€
Loyer Annuel3 782€
Rentabilité4.76%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 21 200 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 432,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 49 m²

REFERENCE ANNONCE : 1350 - VILLAINES-LA-JUHEL (53), maison d'habitation en pierres, à rénover, comprenant :

Au rdc, salle à manger avec espace cuisine, 1 chambre (ou bureau) et toilettes séparés.

A l'étage, 1 chambre et une salle d'eau avec coin bureau.

Grenier au-dessus.

Courette attenante derrière (non clôturée) de 33 m².

Chauffage et production d'eau chaude au gaz de ville. Compteurs d'eau de la ville et d'électricité sur place.

Assainissement collectif.

L'ensemble sur une parcelle d'une contenance totale de 77 m².

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 49 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/02/2025

Consommation énergie primaire : 249.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 160 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Villaines-la-Juhel
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53700
Coordonnées : 48.347275, -0.279738
Total : 79 416€
Prix d'acquisition : 21 200€
Travaux : 56 520€
Valeur du bien : 77 720€
Frais de notaire : 1 696€
Coût estimé : 1 696€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 6.43€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 315€/mois
Loyer annuel estimé : 3782€/an
Fourchette totale : 250€ - 398€/mois
Fourchette annuelle : 2997€ - 4774€/an
Rentabilité brute :4.76%
Fourchette de rentabilité :3.77% - 6.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :940,14 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :46 067 €
Prix d'achat :21 200 €
Décote à l'achat :-24 867€ (-54.0%)
Marge achat-revente :-33 349€ (-72.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 416€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :387,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 411,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 937,98€
Coût de l'assurance :6 948,90€
Taxe foncière : 378,24€/an
Soit par mois : 31,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 315,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 442,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 49 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 49 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement de l'eau chaude et froide

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 520 €(1 153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:3 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 400€
  • Salon:4 250€
    Rénovation salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:2 300€
    Tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie:1 770€
    Mise à niveau plomberie: 49 m² × 30€/m² = 1470€ (incluant installation), Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villaines-la-Juhel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 315 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 782 €/an
Calcul : 315 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 416 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 378 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 739 €
Revenus locatifs : +3 782 €
Charges déductibles : -59 739 €
Résultat foncier Année 1 : -55 957 €(Déficit de 55 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 219 €/an
Revenus locatifs : +3 782 €
Charges déductibles : -3 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34557.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 21 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 13 780 €(65% de 21 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 501 €/an
Calcul : 13 780 € × 3,636% = 501 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 782 €59 742 €2 566 €-55 960 €21 400 €34 560 €34 560 €
23 858 €3 153 €2 496 €705 €--33 854 €
33 935 €3 081 €2 425 €854 €--33 000 €
44 014 €3 007 €2 351 €1 007 €--31 993 €
54 094 €2 931 €2 274 €1 164 €--30 829 €
64 176 €2 852 €2 195 €1 325 €--29 505 €
74 260 €2 770 €2 114 €1 490 €--28 015 €
84 345 €2 686 €2 029 €1 659 €--26 356 €
94 432 €2 599 €1 942 €1 833 €--24 523 €
104 520 €2 508 €1 852 €2 012 €--22 511 €
114 611 €2 415 €1 759 €2 195 €--20 316 €
124 703 €2 319 €1 663 €2 384 €---
134 797 €2 220 €1 564 €2 577 €---
144 893 €2 118 €1 461 €2 775 €---
154 991 €2 012 €1 355 €2 979 €---
165 091 €1 902 €1 246 €3 189 €---
175 192 €1 789 €1 133 €3 404 €---
185 296 €1 672 €1 016 €3 624 €---
195 402 €1 551 €895 €3 851 €---
205 510 €1 426 €770 €4 084 €---
215 620 €1 298 €641 €4 323 €---
225 733 €1 164 €508 €4 569 €---
235 848 €1 027 €371 €4 821 €---
245 965 €885 €228 €5 080 €---
256 084 €738 €81 €5 346 €---
TOTAL121 152 €109 863 €36 938 €11 289 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 11 289 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+794 €-6 420 €+7 214 €
2+794 €0 €+794 €
3+794 €0 €+794 €
4+794 €0 €+794 €
5+794 €0 €+794 €
6+794 €0 €+794 €
7+794 €0 €+794 €
8+794 €0 €+794 €
9+794 €0 €+794 €
10+794 €0 €+794 €
11+794 €0 €+794 €
12+794 €+715 €+79 €
13+794 €+773 €+21 €
14+794 €+833 €-39 €
15+794 €+894 €-100 €
16+794 €+957 €-163 €
17+794 €+1 021 €-227 €
18+794 €+1 087 €-293 €
19+794 €+1 155 €-361 €
20+794 €+1 225 €-431 €
21+794 €+1 297 €-503 €
22+794 €+1 371 €-577 €
23+794 €+1 446 €-652 €
24+794 €+1 524 €-730 €
25+794 €+1 604 €-810 €
Total+19 850 €+9 482 €+10 368 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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