Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface68m²
Coût Total138 473€
Loyer Annuel9 870€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 568 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 728,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Surface de 68 m², Bâtiment de 16 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz collectif, Une entrée, Salle de séjour

Secteur Rives du Cher, Square Mantegna, proche arrêt de tram, appartement T3 comprenant une entrée desservant une cuisine ouverte sur le sejour, deux chambres, une salle d'eau, un wc séparé, un cellier et de nombreux espace de rangement. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.369960, 0.692600
Total : 138 473€
Prix d'acquisition : 117 568€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 129 068€
Frais de notaire : 9 405€
Coût estimé : 9 405€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9870€/an
Fourchette totale : 650€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7798€ - 12493€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 473€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :41,54€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 725,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 610,48€
Coût de l'assurance :12 462,57€
Taxe foncière : 987,02€/an
Soit par mois : 82,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 822,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 20 m² (10 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m² (estimation basée sur l'espace disponible)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 870 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 473 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 092 €
Revenus locatifs : +9 870 €
Charges déductibles : -20 092 €
Résultat foncier Année 1 : -10 222 €(Déficit de 10 222 €)
Imputable sur revenu global : 10 222 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 592 €/an
Revenus locatifs : +9 870 €
Charges déductibles : -8 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 278 €/an
Prix d'achat du bien : 117 568 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 419 €(65% de 117 568 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 779 €/an
Calcul : 76 419 € × 3,636% = 2 779 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 870 €20 097 €4 611 €-10 227 €10 227 €--
210 068 €8 474 €4 488 €1 594 €---
310 269 €8 347 €4 361 €1 922 €---
410 474 €8 215 €4 230 €2 259 €---
510 684 €8 079 €4 094 €2 604 €---
610 898 €7 939 €3 953 €2 959 €---
711 115 €7 793 €3 808 €3 322 €---
811 338 €7 643 €3 657 €3 695 €---
911 565 €7 487 €3 502 €4 077 €---
1011 796 €7 326 €3 341 €4 470 €---
1112 032 €7 160 €3 174 €4 872 €---
1212 272 €6 988 €3 002 €5 285 €---
1312 518 €6 810 €2 824 €5 708 €---
1412 768 €6 626 €2 640 €6 143 €---
1513 024 €6 435 €2 450 €6 588 €---
1613 284 €6 238 €2 253 €7 046 €---
1713 550 €6 035 €2 049 €7 515 €---
1813 821 €5 824 €1 838 €7 997 €---
1914 097 €5 606 €1 621 €8 491 €---
2014 379 €5 381 €1 395 €8 998 €---
2114 667 €5 148 €1 162 €9 519 €---
2214 960 €4 907 €921 €10 053 €---
2315 259 €4 658 €672 €10 601 €---
2415 564 €4 400 €414 €11 164 €---
2515 876 €4 133 €148 €11 742 €---
TOTAL316 146 €177 749 €66 610 €138 397 €10 227 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 068 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 397 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 073 €-3 068 €+5 141 €
2+2 073 €+478 €+1 595 €
3+2 073 €+577 €+1 496 €
4+2 073 €+678 €+1 395 €
5+2 073 €+781 €+1 292 €
6+2 073 €+888 €+1 185 €
7+2 073 €+997 €+1 076 €
8+2 073 €+1 108 €+965 €
9+2 073 €+1 223 €+850 €
10+2 073 €+1 341 €+732 €
11+2 073 €+1 462 €+611 €
12+2 073 €+1 585 €+488 €
13+2 073 €+1 712 €+361 €
14+2 073 €+1 843 €+230 €
15+2 073 €+1 976 €+97 €
16+2 073 €+2 114 €-41 €
17+2 073 €+2 255 €-182 €
18+2 073 €+2 399 €-326 €
19+2 073 €+2 547 €-474 €
20+2 073 €+2 699 €-626 €
21+2 073 €+2 856 €-783 €
22+2 073 €+3 016 €-943 €
23+2 073 €+3 180 €-1 107 €
24+2 073 €+3 349 €-1 276 €
25+2 073 €+3 523 €-1 450 €
Total+51 825 €+41 519 €+10 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →