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Appartement à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface100
Coût Total170 620
Loyer Annuel10 445
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-171
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 490 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage

Appartement lumineux avec vue sur la Cité de Carcassonne et double exposition – Secteur Palais - Traversant et lumineux, avec une vue sur la Cité, cet appartement occupe un emplacement privilégié en plein centre-ville. Situé au dernier étage d'une petite copropriété, il est spacieux et l'atmosphère y est chaleureuse.

La pièce à vivre climatisée avec cuisine ouverte, d'environ 43 m², est baignée de lumière naturelle et crée un espace parfait pour recevoir ou se détendre en toute tranquillité. Les deux chambres sont généreuses (environ 15 m² chacune) et dotées de placards.

La salle de bain moderne, avec baignoire et double vasque, le WC indépendant et le cellier complètent ce bien fonctionnel et agréable à vivre.

Chaque année, les copropriétaires profitent du feu d'artifice depuis le toit de l'immeuble, un moment convivial à partager entre voisins.

Une cave de 33 m² est incluse, et un garage peut être acquis en option. Le stationnement est gratuit dans la rue ou possible à deux pas en souterrain(payant).

Charges annuelles 2025 estimées : 860 euros.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209104, 2.356835
Total : 170 620
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 9 700
Valeur du bien : 158 700
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10445€/an
Fourchette totale : 698€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 8378€ - 13022€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 316,75 €/m²
Basé sur :268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 675
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :+17 325 (+13.2%)
Marge achat-revente :-38 945€ (-29.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :833,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :49,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 883,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 358,80
Coût de l'assurance :14 929,25
Taxe foncière : 1 044,54€/an
Soit par mois : 87,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 71,67€/mois
Soit par an : 860,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 870,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais peuvent bénéficier d'un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 700(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:3 400
    Peinture murs cuisine: 25 m² × 30€/m² = 750€, Changement robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:3 500
    Peinture murs salle de bain: 15 m² × 30€/m² = 450€, Changement robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 2900€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 800
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 507 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 620 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 860 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 709
Revenus locatifs : +10 445
Charges déductibles : -17 709
Résultat foncier Année 1 : -7 263(Déficit de 7 263 €)
Imputable sur revenu global : 7 263
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 009 €/an
Revenus locatifs : +10 445
Charges déductibles : -8 009
Résultat foncier Années 2+ : 2 437 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 44517 7145 512-7 2697 269 €--
210 6547 8655 3632 789---
310 8677 7115 2103 156---
411 0857 5525 0513 532---
511 3067 3884 8863 918---
611 5337 2184 7174 314---
711 7637 0434 5414 720---
811 9986 8624 3605 137---
912 2386 6754 1735 564---
1012 4836 4813 9806 002---
1112 7336 2813 7806 451---
1212 9886 0753 5736 913---
1313 2475 8623 3607 386---
1413 5125 6413 1407 871---
1513 7825 4142 9128 369---
1614 0585 1782 6778 880---
1714 3394 9352 4349 404---
1814 6264 6842 1829 942---
1914 9194 4251 92310 494---
2015 2174 1571 65511 060---
2115 5213 8801 37811 642---
2215 8323 5931 09212 238---
2316 1483 29879612 851---
2416 4712 99249113 479---
2516 8012 67717514 124---
TOTAL334 569151 60279 359182 9687 269Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 181
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 968
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 194 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 194-2 181+4 375
2+2 194+837+1 357
3+2 194+947+1 247
4+2 194+1 060+1 134
5+2 194+1 176+1 018
6+2 194+1 294+900
7+2 194+1 416+778
8+2 194+1 541+653
9+2 194+1 669+525
10+2 194+1 801+393
11+2 194+1 935+259
12+2 194+2 074+120
13+2 194+2 216-22
14+2 194+2 361-167
15+2 194+2 511-317
16+2 194+2 664-470
17+2 194+2 821-627
18+2 194+2 983-789
19+2 194+3 148-954
20+2 194+3 318-1 124
21+2 194+3 493-1 299
22+2 194+3 672-1 478
23+2 194+3 855-1 661
24+2 194+4 044-1 850
25+2 194+4 237-2 043
Total+54 850+54 890+-40
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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