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A saisir grand F3 Malzeville Hyper Centre

VilleMalzéville (54)
Surface81m²
Coût Total151 720€
Loyer Annuel9 847€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 543,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

F3 Malzeville Hyper centre

En plein coeur de Malzéville, rue de la république, dans une petite copropriété à faible charges, vends appartement T3 de 81,10m2, très bien entretenu à 10 minutes à pied de Nancy. Très lumineux, vous bénéficier de: 2 chambres , une belle pièce de vie Une cuisine équipée, une salle de bains et un WC indépendant. De nombreux rangements et une cave complète bien. Chauffage individuelle Prix 135000€

Ville : Malzéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54220
Coordonnées : 48.712360, 6.184370
Total : 151 720€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 16 720€
Valeur du bien : 141 720€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 8.17€ - 12.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9847€/an
Fourchette totale : 662€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7939€ - 12215€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 928,57 €/m²
Basé sur :107 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :156 214 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-31 214€ (-20.0%)
Marge achat-revente :4 494€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 803,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 143,82€
Coût de l'assurance :13 275,50€
Taxe foncière : 984,74€/an
Soit par mois : 82,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 885,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage fonctionnel mais à vérifier pour optimiser l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le plan de travail et l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: salle de bain (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, peu de travaux nécessaires
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des surfaces
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 720 €(206 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 4500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:420€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 70€/m² = 420€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:2 800€
    Pose de parquet flottant et peinture: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malzéville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 847 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 479 €
Revenus locatifs : +9 847 €
Charges déductibles : -23 479 €
Résultat foncier Année 1 : -13 632 €(Déficit de 13 632 €)
Imputable sur revenu global : 13 632 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 759 €/an
Revenus locatifs : +9 847 €
Charges déductibles : -6 759 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 088 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 847 €23 484 €5 249 €-13 637 €13 637 €--
210 044 €6 627 €5 111 €3 417 €---
310 245 €6 484 €4 969 €3 761 €---
410 450 €6 337 €4 821 €4 113 €---
510 659 €6 184 €4 669 €4 475 €---
610 872 €6 026 €4 510 €4 846 €---
711 090 €5 862 €4 347 €5 227 €---
811 312 €5 693 €4 177 €5 619 €---
911 538 €5 517 €4 001 €6 021 €---
1011 769 €5 335 €3 820 €6 433 €---
1112 004 €5 147 €3 631 €6 857 €---
1212 244 €4 952 €3 436 €7 292 €---
1312 489 €4 750 €3 234 €7 739 €---
1412 739 €4 541 €3 025 €8 198 €---
1512 993 €4 324 €2 809 €8 669 €---
1613 253 €4 100 €2 584 €9 153 €---
1713 518 €3 868 €2 352 €9 651 €---
1813 789 €3 627 €2 111 €10 161 €---
1914 064 €3 378 €1 862 €10 686 €---
2014 346 €3 120 €1 604 €11 226 €---
2114 633 €2 853 €1 337 €11 780 €---
2214 925 €2 577 €1 061 €12 349 €---
2315 224 €2 290 €774 €12 934 €---
2415 528 €1 993 €478 €13 535 €---
2515 839 €1 686 €170 €14 153 €---
TOTAL315 414 €130 758 €76 144 €184 657 €13 637 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 091 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 068 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 068 €-4 091 €+6 159 €
2+2 068 €+1 025 €+1 043 €
3+2 068 €+1 128 €+940 €
4+2 068 €+1 234 €+834 €
5+2 068 €+1 342 €+726 €
6+2 068 €+1 454 €+614 €
7+2 068 €+1 568 €+500 €
8+2 068 €+1 686 €+382 €
9+2 068 €+1 806 €+262 €
10+2 068 €+1 930 €+138 €
11+2 068 €+2 057 €+11 €
12+2 068 €+2 188 €-120 €
13+2 068 €+2 322 €-254 €
14+2 068 €+2 459 €-391 €
15+2 068 €+2 601 €-533 €
16+2 068 €+2 746 €-678 €
17+2 068 €+2 895 €-827 €
18+2 068 €+3 048 €-980 €
19+2 068 €+3 206 €-1 138 €
20+2 068 €+3 368 €-1 300 €
21+2 068 €+3 534 €-1 466 €
22+2 068 €+3 705 €-1 637 €
23+2 068 €+3 880 €-1 812 €
24+2 068 €+4 060 €-1 992 €
25+2 068 €+4 246 €-2 178 €
Total+51 700 €+55 397 €+-3 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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