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Achat maison

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface67.56m²
Coût Total72 400€
Loyer Annuel5 964€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 67.56 m²
Prix au m² : 814,09 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 67.56 m², 3 Pièces, 1 Chambre, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Parquet, Une entrée, Salle de séjour : 25.17 m², 1 Box, Terrain de 177 m²

Maison comprenant : entrée par véranda carrelée avec baie vitrée alu, cuisine de 20.07m² aménagée parquetée, séjour salon de 25.17m² parqueté en partie et lino, couloir, wc, salle d'eau sol lino, chambre de 10.73m² sol lino. Chauffage électrique. Double vitrage. Garage. Cour.

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Total : 72 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 68 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.56m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5964€/an
Fourchette totale : 372€ - 664€/mois
Fourchette annuelle : 4463€ - 7969€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :358,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 379,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 174,05€
Coût de l'assurance :6 335,00€
Taxe foncière : 596,41€/an
Soit par mois : 49,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 497,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 429,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 67.56 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67.56 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs (peinture, réparation) et remplacement du revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et peinture écaillée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (environ 10.73 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 964 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 253 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 280 €
Revenus locatifs : +5 964 €
Charges déductibles : -16 280 €
Résultat foncier Année 1 : -10 316 €(Déficit de 10 316 €)
Imputable sur revenu global : 10 316 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 280 €/an
Revenus locatifs : +5 964 €
Charges déductibles : -3 280 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 684 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 964 €16 282 €2 433 €-10 318 €10 318 €--
26 083 €3 218 €2 368 €2 866 €---
36 205 €3 151 €2 301 €3 054 €---
46 329 €3 082 €2 232 €3 247 €---
56 456 €3 010 €2 161 €3 445 €---
66 585 €2 936 €2 087 €3 648 €---
76 717 €2 860 €2 010 €3 857 €---
86 851 €2 781 €1 931 €4 070 €---
96 988 €2 699 €1 849 €4 289 €---
107 128 €2 614 €1 764 €4 514 €---
117 270 €2 526 €1 677 €4 744 €---
127 416 €2 436 €1 586 €4 980 €---
137 564 €2 342 €1 492 €5 222 €---
147 715 €2 245 €1 395 €5 471 €---
157 870 €2 144 €1 294 €5 725 €---
168 027 €2 040 €1 191 €5 987 €---
178 187 €1 933 €1 083 €6 255 €---
188 351 €1 822 €972 €6 530 €---
198 518 €1 707 €857 €6 812 €---
208 689 €1 588 €738 €7 101 €---
218 862 €1 465 €615 €7 398 €---
229 040 €1 337 €487 €7 702 €---
239 220 €1 205 €356 €8 015 €---
249 405 €1 069 €219 €8 336 €---
259 593 €928 €78 €8 665 €---
TOTAL191 033 €69 419 €35 174 €121 614 €10 318 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 095 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 252 €-3 095 €+4 347 €
2+1 252 €+860 €+392 €
3+1 252 €+916 €+336 €
4+1 252 €+974 €+278 €
5+1 252 €+1 034 €+218 €
6+1 252 €+1 095 €+157 €
7+1 252 €+1 157 €+95 €
8+1 252 €+1 221 €+31 €
9+1 252 €+1 287 €-35 €
10+1 252 €+1 354 €-102 €
11+1 252 €+1 423 €-171 €
12+1 252 €+1 494 €-242 €
13+1 252 €+1 567 €-315 €
14+1 252 €+1 641 €-389 €
15+1 252 €+1 718 €-466 €
16+1 252 €+1 796 €-544 €
17+1 252 €+1 876 €-624 €
18+1 252 €+1 959 €-707 €
19+1 252 €+2 043 €-791 €
20+1 252 €+2 130 €-878 €
21+1 252 €+2 219 €-967 €
22+1 252 €+2 311 €-1 059 €
23+1 252 €+2 405 €-1 153 €
24+1 252 €+2 501 €-1 249 €
25+1 252 €+2 599 €-1 347 €
Total+31 300 €+36 484 €+-5 184 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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