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Appartement Villeneuve Sur Lot 3 pièce(s) 63 m2

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface63m²
Coût Total94 560€
Loyer Annuel6 000€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 222,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Dans une résidence Quartier d'Eysses Proche tous commerces Un appartement T3 rénové en rez de jardin comprenant : Un hall d'entrée avec dégagement et placards un séjour avec coin cuisine équipé et meublé, 2 chambres avec placards donnant sur l'arrière et jardin de la résidence Une salle de bains et un wc indépendant. Double vitrage bois volets Pvc Chauffage électrique, parking et cave en sous sol privative Copropriété de 100 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 820.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/302984.pdf

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.405661, 0.704646
Total : 94 560€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 11 400€
Valeur du bien : 88 400€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 500€/mois
Loyer annuel estimé : 6000€/an
Fourchette totale : 402€ - 623€/mois
Fourchette annuelle : 4819€ - 7470€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 093,22 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 873 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+8 127€ (+11.8%)
Marge achat-revente :-25 687€ (-37.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :473,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 456,89€
Coût de l'assurance :8 274,00€
Taxe foncière : 599,99€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 68,33€/mois
Soit par an : 820,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 499,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 400 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1200€/m² = 7200€, Plomberie et électricité: 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 000 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 560 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 419 €
Revenus locatifs : +6 000 €
Charges déductibles : -16 419 €
Résultat foncier Année 1 : -10 419 €(Déficit de 10 419 €)
Imputable sur revenu global : 10 419 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 019 €/an
Revenus locatifs : +6 000 €
Charges déductibles : -5 019 €
Résultat foncier Années 2+ : 981 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 000 €16 422 €3 271 €-10 422 €10 422 €--
26 120 €4 936 €3 185 €1 183 €---
36 242 €4 848 €3 097 €1 395 €---
46 367 €4 756 €3 005 €1 611 €---
56 494 €4 661 €2 910 €1 834 €---
66 624 €4 562 €2 811 €2 062 €---
76 757 €4 460 €2 709 €2 297 €---
86 892 €4 354 €2 603 €2 538 €---
97 030 €4 245 €2 494 €2 785 €---
107 170 €4 132 €2 381 €3 039 €---
117 314 €4 014 €2 263 €3 300 €---
127 460 €3 893 €2 142 €3 567 €---
137 609 €3 767 €2 016 €3 843 €---
147 761 €3 636 €1 885 €4 125 €---
157 917 €3 501 €1 750 €4 415 €---
168 075 €3 362 €1 611 €4 713 €---
178 237 €3 217 €1 466 €5 020 €---
188 401 €3 067 €1 316 €5 334 €---
198 569 €2 912 €1 161 €5 658 €---
208 741 €2 751 €1 000 €5 990 €---
218 916 €2 584 €834 €6 331 €---
229 094 €2 412 €661 €6 682 €---
239 276 €2 234 €483 €7 042 €---
249 461 €2 049 €298 €7 413 €---
259 650 €1 857 €106 €7 793 €---
TOTAL192 178 €102 631 €47 457 €89 547 €10 422 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 127 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 260 €-3 127 €+4 387 €
2+1 260 €+355 €+905 €
3+1 260 €+418 €+842 €
4+1 260 €+483 €+777 €
5+1 260 €+550 €+710 €
6+1 260 €+619 €+641 €
7+1 260 €+689 €+571 €
8+1 260 €+761 €+499 €
9+1 260 €+835 €+425 €
10+1 260 €+912 €+348 €
11+1 260 €+990 €+270 €
12+1 260 €+1 070 €+190 €
13+1 260 €+1 153 €+107 €
14+1 260 €+1 238 €+22 €
15+1 260 €+1 325 €-65 €
16+1 260 €+1 414 €-154 €
17+1 260 €+1 506 €-246 €
18+1 260 €+1 600 €-340 €
19+1 260 €+1 697 €-437 €
20+1 260 €+1 797 €-537 €
21+1 260 €+1 899 €-639 €
22+1 260 €+2 005 €-745 €
23+1 260 €+2 113 €-853 €
24+1 260 €+2 224 €-964 €
25+1 260 €+2 338 €-1 078 €
Total+31 500 €+26 864 €+4 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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