Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFresnes (94)
Surface91m²
Coût Total295 650€
Loyer Annuel18 625€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 417,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, Salon (total 33 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Gardien, Interphone

94260 FRESNES-QUARTIER CHARCOT ZOLA-PROCHE T10-APPARTEMENT 5 PIECES- 3 CHAMBRES-91 m2-2 BALCONS-PARKING- CAVE-ENVIRONNEMENT VERDOYANT-RESIDENCE SECURISEE-GARDIEN- Efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement traversant lumineux situé au premier étage , de type F5, d'une superficie de 91m2. Cet appartement se compose d'une grande entrée, d'une pièce de vie donnant sur un balcon avec cellier( possibilité de créer une chambre en plus), une cuisine séparée donnant sur le balcon , une pièce ( initialement salle de bain ) ,une salle d'eau un toilette séparé, trois chambres et un deuxième balcon donnant sur une chambre. A cela s'ajoute une grande cave (10m²) et une place de parking extérieure. Actuellement aménagé en cabinet médial, cet appartement nécessite la remise en état de la cuisine et la salle de bain pour être fonctionnel en tant que logement. Idéalement situé, proche de toute commodités, des commerces et des transports en commun. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Fabienne Vassard - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Évry-Courcouronnes sous le n°831497888. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.764207, 2.327311
Total : 295 650€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 58 050€
Valeur du bien : 278 050€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 17.06€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1552€/mois
Loyer annuel estimé : 18625€/an
Fourchette totale : 1308€ - 1841€/mois
Fourchette annuelle : 15700€ - 22095€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 486,35 €/m²
Basé sur :280 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 257 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-97 257€ (-30.7%)
Marge achat-revente :21 607€ (6.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :295 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 443,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 530,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 512,78€
Coût de l'assurance :25 869,37€
Taxe foncière : 1 862,52€/an
Soit par mois : 155,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 552,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 685,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: État 2/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état présumé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état présumé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état présumé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 050 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement et peinture:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:4 500€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 625 €/an
Calcul : 1 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 295 650 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 035 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 490 €
Revenus locatifs : +18 625 €
Charges déductibles : -70 490 €
Résultat foncier Année 1 : -51 865 €(Déficit de 51 865 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 465 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 440 €/an
Revenus locatifs : +18 625 €
Charges déductibles : -12 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 185 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30464.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 625 €70 499 €9 552 €-51 874 €21 400 €30 474 €30 474 €
218 998 €12 191 €9 294 €6 807 €--23 667 €
319 378 €11 925 €9 027 €7 453 €--16 214 €
419 765 €11 649 €8 752 €8 116 €--8 098 €
520 161 €11 364 €8 467 €8 796 €---
620 564 €11 070 €8 173 €9 493 €---
720 975 €10 766 €7 869 €10 209 €---
821 395 €10 453 €7 555 €10 942 €---
921 822 €10 128 €7 231 €11 694 €---
1022 259 €9 793 €6 896 €12 466 €---
1122 704 €9 447 €6 549 €13 257 €---
1223 158 €9 089 €6 192 €14 069 €---
1323 621 €8 719 €5 822 €14 902 €---
1424 094 €8 338 €5 440 €15 756 €---
1524 576 €7 943 €5 046 €16 633 €---
1625 067 €7 535 €4 638 €17 532 €---
1725 568 €7 114 €4 217 €18 454 €---
1826 080 €6 679 €3 782 €19 401 €---
1926 601 €6 229 €3 332 €20 372 €---
2027 133 €5 765 €2 868 €21 369 €---
2127 676 €5 285 €2 388 €22 391 €---
2228 230 €4 789 €1 892 €23 441 €---
2328 794 €4 277 €1 379 €24 518 €---
2429 370 €3 747 €850 €25 623 €---
2529 958 €3 200 €303 €26 757 €---
TOTAL596 572 €267 995 €137 513 €328 577 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 577 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 911 €-6 420 €+10 331 €
2+3 911 €0 €+3 911 €
3+3 911 €0 €+3 911 €
4+3 911 €0 €+3 911 €
5+3 911 €+209 €+3 702 €
6+3 911 €+2 848 €+1 063 €
7+3 911 €+3 063 €+848 €
8+3 911 €+3 283 €+628 €
9+3 911 €+3 508 €+403 €
10+3 911 €+3 740 €+171 €
11+3 911 €+3 977 €-66 €
12+3 911 €+4 221 €-310 €
13+3 911 €+4 471 €-560 €
14+3 911 €+4 727 €-816 €
15+3 911 €+4 990 €-1 079 €
16+3 911 €+5 260 €-1 349 €
17+3 911 €+5 536 €-1 625 €
18+3 911 €+5 820 €-1 909 €
19+3 911 €+6 112 €-2 201 €
20+3 911 €+6 411 €-2 500 €
21+3 911 €+6 717 €-2 806 €
22+3 911 €+7 032 €-3 121 €
23+3 911 €+7 355 €-3 444 €
24+3 911 €+7 687 €-3 776 €
25+3 911 €+8 027 €-4 116 €
Total+97 775 €+98 573 €+-798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →