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Appartement à vendre

VilleFresnes (94)
Surface91
Coût Total295 650
Loyer Annuel18 625
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-133
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 417,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, Salon (total 33 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Gardien, Interphone

94260 FRESNES-QUARTIER CHARCOT ZOLA-PROCHE T10-APPARTEMENT 5 PIECES- 3 CHAMBRES-91 m2-2 BALCONS-PARKING- CAVE-ENVIRONNEMENT VERDOYANT-RESIDENCE SECURISEE-GARDIEN- Efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement traversant lumineux situé au premier étage , de type F5, d'une superficie de 91m2. Cet appartement se compose d'une grande entrée, d'une pièce de vie donnant sur un balcon avec cellier( possibilité de créer une chambre en plus), une cuisine séparée donnant sur le balcon , une pièce ( initialement salle de bain ) ,une salle d'eau un toilette séparé, trois chambres et un deuxième balcon donnant sur une chambre. A cela s'ajoute une grande cave (10m²) et une place de parking extérieure. Actuellement aménagé en cabinet médial, cet appartement nécessite la remise en état de la cuisine et la salle de bain pour être fonctionnel en tant que logement. Idéalement situé, proche de toute commodités, des commerces et des transports en commun. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Fabienne Vassard - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Évry-Courcouronnes sous le n°831497888. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.764207, 2.327311
Total : 295 650
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 58 050
Valeur du bien : 278 050
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 17.06€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1552€/mois
Loyer annuel estimé : 18625€/an
Fourchette totale : 1308€ - 1841€/mois
Fourchette annuelle : 15700€ - 22095€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 486,35 €/m²
Basé sur :280 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 257
Prix d'achat :220 000
Décote à l'achat :-97 257 (-30.7%)
Marge achat-revente :21 607€ (6.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :295 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 443,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 530,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 512,78
Coût de l'assurance :25 869,37
Taxe foncière : 1 862,52€/an
Soit par mois : 155,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 552,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 685,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: État 2/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état présumé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état présumé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 2/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état présumé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 050(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement et peinture:6 000
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:4 500
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 1500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 250
    Peinture salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 625 €/an
Calcul : 1 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 295 650 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 035 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 490
Revenus locatifs : +18 625
Charges déductibles : -70 490
Résultat foncier Année 1 : -51 865(Déficit de 51 865 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 465
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 440 €/an
Revenus locatifs : +18 625
Charges déductibles : -12 440
Résultat foncier Années 2+ : 6 185 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30464.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 62570 4999 552-51 87421 400 €30 474 €30 474 €
218 99812 1919 2946 807--23 667 €
319 37811 9259 0277 453--16 214 €
419 76511 6498 7528 116--8 098 €
520 16111 3648 4678 796---
620 56411 0708 1739 493---
720 97510 7667 86910 209---
821 39510 4537 55510 942---
921 82210 1287 23111 694---
1022 2599 7936 89612 466---
1122 7049 4476 54913 257---
1223 1589 0896 19214 069---
1323 6218 7195 82214 902---
1424 0948 3385 44015 756---
1524 5767 9435 04616 633---
1625 0677 5354 63817 532---
1725 5687 1144 21718 454---
1826 0806 6793 78219 401---
1926 6016 2293 33220 372---
2027 1335 7652 86821 369---
2127 6765 2852 38822 391---
2228 2304 7891 89223 441---
2328 7944 2771 37924 518---
2429 3703 74785025 623---
2529 9583 20030326 757---
TOTAL596 572267 995137 513328 57721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 577
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 911-6 420+10 331
2+3 9110+3 911
3+3 9110+3 911
4+3 9110+3 911
5+3 911+209+3 702
6+3 911+2 848+1 063
7+3 911+3 063+848
8+3 911+3 283+628
9+3 911+3 508+403
10+3 911+3 740+171
11+3 911+3 977-66
12+3 911+4 221-310
13+3 911+4 471-560
14+3 911+4 727-816
15+3 911+4 990-1 079
16+3 911+5 260-1 349
17+3 911+5 536-1 625
18+3 911+5 820-1 909
19+3 911+6 112-2 201
20+3 911+6 411-2 500
21+3 911+6 717-2 806
22+3 911+7 032-3 121
23+3 911+7 355-3 444
24+3 911+7 687-3 776
25+3 911+8 027-4 116
Total+97 775+98 573+-798
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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