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Appartement 1 pièce 34 m²

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface34m²
Coût Total81 880€
Loyer Annuel6 871€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 50 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 470,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 1 pièce 34 m² - Studio 30 m² – Investissement locatif – Marseille 15e (Saint-Louis)

Idéal investisseur, studio de 30 m² situé au 5ᵉ étage avec ascenseur d'une résidence récente (2011), sécurisée et bien entretenue, dans le 15ᵉ arrondissement de Marseille – quartier Saint-Louis.

Le bien se compose d'une pièce de vie fonctionnelle, d'un coin cuisine, d'une salle d'eau avec WC, et bénéficie d'un balcon, offrant un extérieur appréciable. Appartement en bon état général, conforme aux standards de la résidence.

Locataire en place Le logement est actuellement loué 435 € charges comprises, dans le cadre d'une convention PLSI (loyer plafonné).

Informations financières

Loyer : 435€ CC / mois Charges de copropriété : 1 200 € / an Taxe foncière : 870 € / an Référence annonce : 00640753 Date de réalisation du diagnostic : 10/12/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 370 € et 550 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.348438, 5.356858
Total : 81 880€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 27 880€
Valeur du bien : 77 880€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 16.84€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 21.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 573€/mois
Loyer annuel estimé : 6871€/an
Fourchette totale : 456€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 5466€ - 8638€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :23,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 426,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 995,43€
Coût de l'assurance :7 164,50€
Taxe foncière : 870,00€/an
Soit par mois : 72,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 572,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'usure
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour la chambre (état 3/5 assumé)
Quantité: 1 chambre (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 880 €(820 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:480€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:300€
    Peinture salon: 15 m² × 20€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol et peinture chambre: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 871 €/an
Calcul : 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 880 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 936 €
Revenus locatifs : +6 871 €
Charges déductibles : -32 936 €
Résultat foncier Année 1 : -26 065 €(Déficit de 26 065 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 665 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 056 €/an
Revenus locatifs : +6 871 €
Charges déductibles : -5 056 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4664.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 871 €32 939 €2 702 €-26 068 €21 400 €4 668 €4 668 €
27 009 €4 987 €2 630 €2 022 €--2 645 €
37 149 €4 912 €2 555 €2 237 €--408 €
47 292 €4 834 €2 478 €2 457 €---
57 438 €4 755 €2 398 €2 683 €---
67 587 €4 672 €2 315 €2 915 €---
77 738 €4 586 €2 230 €3 152 €---
87 893 €4 498 €2 141 €3 395 €---
98 051 €4 407 €2 050 €3 644 €---
108 212 €4 312 €1 956 €3 900 €---
118 376 €4 215 €1 858 €4 162 €---
128 544 €4 114 €1 757 €4 430 €---
138 715 €4 009 €1 653 €4 705 €---
148 889 €3 901 €1 545 €4 988 €---
159 067 €3 790 €1 433 €5 277 €---
169 248 €3 674 €1 318 €5 574 €---
179 433 €3 555 €1 198 €5 878 €---
189 622 €3 432 €1 075 €6 190 €---
199 814 €3 304 €948 €6 510 €---
2010 010 €3 172 €816 €6 838 €---
2110 210 €3 036 €679 €7 174 €---
2210 415 €2 895 €539 €7 520 €---
2310 623 €2 749 €393 €7 874 €---
2410 835 €2 599 €242 €8 237 €---
2511 052 €2 443 €86 €8 609 €---
TOTAL220 091 €125 790 €38 995 €94 301 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 443 €-6 420 €+7 863 €
2+1 443 €0 €+1 443 €
3+1 443 €0 €+1 443 €
4+1 443 €+615 €+828 €
5+1 443 €+805 €+638 €
6+1 443 €+874 €+569 €
7+1 443 €+946 €+497 €
8+1 443 €+1 018 €+425 €
9+1 443 €+1 093 €+350 €
10+1 443 €+1 170 €+273 €
11+1 443 €+1 248 €+195 €
12+1 443 €+1 329 €+114 €
13+1 443 €+1 412 €+31 €
14+1 443 €+1 496 €-53 €
15+1 443 €+1 583 €-140 €
16+1 443 €+1 672 €-229 €
17+1 443 €+1 763 €-320 €
18+1 443 €+1 857 €-414 €
19+1 443 €+1 953 €-510 €
20+1 443 €+2 051 €-608 €
21+1 443 €+2 152 €-709 €
22+1 443 €+2 256 €-813 €
23+1 443 €+2 362 €-919 €
24+1 443 €+2 471 €-1 028 €
25+1 443 €+2 583 €-1 140 €
Total+36 075 €+28 290 €+7 785 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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