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Appartement 4 pièces 76 m²

VilleDrancy (93)
Surface76m²
Coût Total254 122€
Loyer Annuel15 262€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 498,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 76 m² - Appartement à vendre à Drancy, idéal famille : 76,09 m² en bon état, construit en 1957. Il comprend 3 chambres, un double séjour lumineux et une cave offrant espace de rangement. Emplacement calme à proximité des commodités et transports. Prix demandé : 189 900 EUR. Opportunité rare pour un appartement fonctionnel et bien entretenu. Contactez nous pour organiser une visite. Référence agence : 189 Référence annonce : 29Z1-YZT-3OM Date de réalisation du diagnostic : 18/03/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 490 € et 2 080 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Drancy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93700
Coordonnées : 48.920597, 2.449187
Drancy
RER B
Total : 254 122€
Prix d'acquisition : 189 900€
Travaux : 49 030€
Valeur du bien : 238 930€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1272€/mois
Loyer annuel estimé : 15262€/an
Fourchette totale : 1047€ - 1545€/mois
Fourchette annuelle : 12565€ - 18539€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 334,35 €/m²
Basé sur :335 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 411 €
Prix d'achat :189 900 €
Décote à l'achat :-63 511€ (-25.1%)
Marge achat-revente :-711€ (-0.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 122€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 258,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 332,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 459,95€
Coût de l'assurance :22 235,68€
Taxe foncière : 1 526,21€/an
Soit par mois : 127,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 271,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 459,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 030 €(645 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 262 €/an
Calcul : 1 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 122 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 889 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 976 €
Revenus locatifs : +15 262 €
Charges déductibles : -59 976 €
Résultat foncier Année 1 : -44 714 €(Déficit de 44 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 946 €/an
Revenus locatifs : +15 262 €
Charges déductibles : -10 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 316 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23313.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 262 €59 984 €8 538 €-44 722 €21 400 €23 322 €23 322 €
215 567 €10 727 €8 312 €4 840 €--18 482 €
315 879 €10 493 €8 077 €5 386 €--13 096 €
416 196 €10 250 €7 835 €5 946 €--7 150 €
516 520 €9 999 €7 584 €6 521 €--629 €
616 851 €9 739 €7 324 €7 111 €---
717 188 €9 471 €7 055 €7 717 €---
817 531 €9 193 €6 777 €8 339 €---
917 882 €8 905 €6 490 €8 977 €---
1018 240 €8 608 €6 192 €9 632 €---
1118 604 €8 300 €5 885 €10 304 €---
1218 977 €7 982 €5 566 €10 995 €---
1319 356 €7 652 €5 237 €11 704 €---
1419 743 €7 312 €4 896 €12 432 €---
1520 138 €6 959 €4 544 €13 179 €---
1620 541 €6 594 €4 179 €13 946 €---
1720 952 €6 217 €3 802 €14 734 €---
1821 371 €5 827 €3 411 €15 544 €---
1921 798 €5 423 €3 007 €16 375 €---
2022 234 €5 005 €2 590 €17 229 €---
2122 679 €4 573 €2 158 €18 105 €---
2223 132 €4 126 €1 711 €19 006 €---
2323 595 €3 664 €1 248 €19 931 €---
2424 067 €3 185 €770 €20 882 €---
2524 548 €2 690 €275 €21 858 €---
TOTAL488 851 €232 881 €123 460 €255 970 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 970 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 262 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 205 €-6 420 €+9 625 €
2+3 205 €0 €+3 205 €
3+3 205 €0 €+3 205 €
4+3 205 €0 €+3 205 €
5+3 205 €0 €+3 205 €
6+3 205 €+1 945 €+1 260 €
7+3 205 €+2 315 €+890 €
8+3 205 €+2 502 €+703 €
9+3 205 €+2 693 €+512 €
10+3 205 €+2 890 €+315 €
11+3 205 €+3 091 €+114 €
12+3 205 €+3 298 €-93 €
13+3 205 €+3 511 €-306 €
14+3 205 €+3 729 €-524 €
15+3 205 €+3 954 €-749 €
16+3 205 €+4 184 €-979 €
17+3 205 €+4 420 €-1 215 €
18+3 205 €+4 663 €-1 458 €
19+3 205 €+4 912 €-1 707 €
20+3 205 €+5 169 €-1 964 €
21+3 205 €+5 432 €-2 227 €
22+3 205 €+5 702 €-2 497 €
23+3 205 €+5 979 €-2 774 €
24+3 205 €+6 265 €-3 060 €
25+3 205 €+6 557 €-3 352 €
Total+80 125 €+76 791 €+3 334 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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