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Maison de caractère en ville avec piscine

VilleVic-Fezensac (32)
Surface291
Coût Total353 620
Loyer Annuel25 860
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+84
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 500 €
Surface : 291 m²
Prix au m² : 939,86 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 291 m², 14 pièces, 8 chambres, 3 salles de bain, Orientation sud, Piscine, 1200 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Climatisation, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état, Cuisine équipée

En cours de compromis de vente - Exclusivité à Vic Fezensac - A deux pas des commerces de cette ville des plus festives du Gers, grande maison de famille de 291 m² habitables qui dispose d'une piscine dans un jardin agréable clos et arboré. Très lumineuse, orientée vers le sud côté jardin, elle ravira les amoureux de maisons anciennes mais fonctionnelles. Au rez de chaussée, l'entrée sur carreaux de ciment distribue une chambre, un bureau, le salon, la salle à manger, la cuisine et son arrière cuisine, une salle de bains et une grande véranda. L'étage est divisé en 2 parties : la première offre 2 chambres dont 1 avec salle d'eau, la seconde distribue autour d'un hall spacieux 5 ch et 2 salles d'eau. Chauffage central au gaz de ville et climatisation réversible dans les 3 pièces côté sud du rez de chaussée. Grange et atelier au fond du jardin. Abri voiture avec porte automatique. Belle opportunité à saisir en ville pour une grande famille, un accueil en chambres d'hôtes ou une habitation à partager entre retraités. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Vic-Fezensac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32190
Coordonnées : 43.760606, 0.302982
Total : 353 620
Prix d'acquisition : 273 500
Travaux : 58 240
Valeur du bien : 331 740
Frais de notaire : 21 880
Coût estimé : 21 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 291
Loyer prédit : 7.41€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 2155€/mois
Loyer annuel estimé : 25860€/an
Fourchette totale : 1675€ - 2773€/mois
Fourchette annuelle : 20099€ - 33272€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :387 999
Prix d'achat :273 500
Décote à l'achat :-114 499 (-29.5%)
Marge achat-revente :34 379€ (8.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :353 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 723,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :132,61€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 855,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 354,29
Coût de l'assurance :39 782,25
Taxe foncière : 2 586,00€/an
Soit par mois : 215,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 155,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 071,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 291 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 291 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 240(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 940
    Isolation des combles: 291 m² × 40€/m² = 11640€, Main d'œuvre: 300€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:21 600
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 600€ = 21600€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Revêtement sol chambres:5 100
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-Fezensac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 540✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 155 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 860 €/an
Calcul : 2 155 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 353 620 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 591 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 586 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 761
Revenus locatifs : +25 860
Charges déductibles : -73 761
Résultat foncier Année 1 : -47 901(Déficit de 47 901 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 501
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 521 €/an
Revenus locatifs : +25 860
Charges déductibles : -15 521
Résultat foncier Années 2+ : 10 339 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26500.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 273 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 775(65% de 273 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 465 €/an
Calcul : 177 775 € × 3,636% = 6 465
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 86073 77211 355-47 91221 400 €26 512 €26 512 €
226 37715 22411 04711 153--15 359 €
326 90514 90710 72911 998--3 361 €
427 44314 57810 40112 865---
527 99214 23910 06213 752---
628 55213 8899 71214 663---
729 12313 5279 35015 595---
829 70513 1538 97616 552---
930 29912 7678 59017 532---
1030 90512 3698 19118 537---
1131 52311 9577 77919 567---
1232 15411 5317 35420 623---
1332 79711 0926 91421 705---
1433 45310 6376 46022 815---
1534 12210 1685 99123 953---
1634 8049 6845 50725 120---
1735 5009 1835 00626 317---
1836 2108 6664 48927 544---
1936 9358 1323 95528 802---
2037 6737 5813 40330 093---
2138 4277 0112 83331 416---
2239 1956 4222 24532 773---
2339 9795 8141 63734 165---
2440 7795 1861 00835 593---
2541 5944 53735937 057---
TOTAL828 305326 027163 354502 27821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 502 278
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 860 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 431-6 420+11 851
2+5 4310+5 431
3+5 4310+5 431
4+5 431+2 851+2 580
5+5 431+4 126+1 305
6+5 431+4 399+1 032
7+5 431+4 679+752
8+5 431+4 965+466
9+5 431+5 260+171
10+5 431+5 561-130
11+5 431+5 870-439
12+5 431+6 187-756
13+5 431+6 512-1 081
14+5 431+6 845-1 414
15+5 431+7 186-1 755
16+5 431+7 536-2 105
17+5 431+7 895-2 464
18+5 431+8 263-2 832
19+5 431+8 641-3 210
20+5 431+9 028-3 597
21+5 431+9 425-3 994
22+5 431+9 832-4 401
23+5 431+10 250-4 819
24+5 431+10 678-5 247
25+5 431+11 117-5 686
Total+135 775+150 683+-14 908
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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