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T2 proche CV

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface50m²
Coût Total100 000€
Loyer Annuel7 123€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 62 500 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Adresse : 8 rue de la savoureuse, 90000 Belfort 3 pièces 50 m² +1e étage dans une petite copropriété proche centre-ville de Belfort. +Une grande cuisine équipée (cuisinière gaz, réfrigérateur, espace de rangement ), +1 salon

  • 1 chambre,
  • SDB&WC. L’appartement est calme, lumineux et donne accès à un espace vert privatif
Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.649470, 6.855750
Total : 100 000€
Prix d'acquisition : 62 500€
Travaux : 32 500€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 5 000€
Coût estimé : 5 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7123€/an
Fourchette totale : 474€ - 743€/mois
Fourchette annuelle : 5690€ - 8917€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :364 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 500 €
Prix d'achat :62 500 €
Décote à l'achat :0€ (0.0%)
Marge achat-revente :-37 500€ (-60.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :29,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 517,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 512,02€
Coût de l'assurance :8 750,00€
Taxe foncière : 712,33€/an
Soit par mois : 59,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) et mise à jour des fixtures
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500 €(650 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:900€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 123 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 228 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 790 €
Revenus locatifs : +7 123 €
Charges déductibles : -36 790 €
Résultat foncier Année 1 : -29 667 €(Déficit de 29 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 290 €/an
Revenus locatifs : +7 123 €
Charges déductibles : -4 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8266.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 625 €(65% de 62 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 477 €/an
Calcul : 40 625 € × 3,636% = 1 477 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 123 €36 793 €3 231 €-29 670 €21 400 €8 270 €8 270 €
27 266 €4 206 €3 144 €3 060 €--5 210 €
37 411 €4 116 €3 053 €3 295 €--1 915 €
47 559 €4 022 €2 960 €3 537 €---
57 710 €3 926 €2 864 €3 784 €---
67 865 €3 827 €2 764 €4 038 €---
78 022 €3 724 €2 662 €4 298 €---
88 182 €3 618 €2 555 €4 565 €---
98 346 €3 508 €2 446 €4 838 €---
108 513 €3 395 €2 332 €5 118 €---
118 683 €3 278 €2 215 €5 406 €---
128 857 €3 157 €2 094 €5 700 €---
139 034 €3 032 €1 969 €6 002 €---
149 215 €2 902 €1 840 €6 312 €---
159 399 €2 769 €1 707 €6 630 €---
169 587 €2 631 €1 569 €6 956 €---
179 779 €2 489 €1 426 €7 290 €---
189 974 €2 341 €1 279 €7 633 €---
1910 174 €2 189 €1 127 €7 984 €---
2010 377 €2 032 €970 €8 345 €---
2110 585 €1 870 €808 €8 715 €---
2210 796 €1 702 €640 €9 094 €---
2311 012 €1 529 €467 €9 484 €---
2411 233 €1 350 €287 €9 883 €---
2511 457 €1 165 €102 €10 292 €---
TOTAL228 160 €105 570 €46 512 €122 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 496 €-6 420 €+7 916 €
2+1 496 €0 €+1 496 €
3+1 496 €0 €+1 496 €
4+1 496 €+487 €+1 009 €
5+1 496 €+1 135 €+361 €
6+1 496 €+1 211 €+285 €
7+1 496 €+1 289 €+207 €
8+1 496 €+1 369 €+127 €
9+1 496 €+1 451 €+45 €
10+1 496 €+1 535 €-39 €
11+1 496 €+1 622 €-126 €
12+1 496 €+1 710 €-214 €
13+1 496 €+1 801 €-305 €
14+1 496 €+1 894 €-398 €
15+1 496 €+1 989 €-493 €
16+1 496 €+2 087 €-591 €
17+1 496 €+2 187 €-691 €
18+1 496 €+2 290 €-794 €
19+1 496 €+2 395 €-899 €
20+1 496 €+2 504 €-1 008 €
21+1 496 €+2 614 €-1 118 €
22+1 496 €+2 728 €-1 232 €
23+1 496 €+2 845 €-1 349 €
24+1 496 €+2 965 €-1 469 €
25+1 496 €+3 088 €-1 592 €
Total+37 400 €+36 777 €+623 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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