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Maison 8 pièces 258 m²

VilleSecondigny (79)
Surface258
Coût Total236 000
Loyer Annuel20 416
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+294
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 258 m²
Prix au m² : 534,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 258 m²

Maison de caractère, chaleureuse, avec de beaux volumes. Au rez-de-chaussée, une entrée dessert un séjour avec cheminée, un grand bureau pouvant servir de chambre, une cuisine, une pièce et un cellier, WC . Plusieurs pièces donnent directement sur le jardin clos et sans vis-à-vis, avec terrasse. À l'étage, vous trouverez quatre grandes chambres, dont une avec dressing, une salle d'eau, un espace buanderie et une salle de bains avec douche et baignoire. Un grand grenier peut encore être aménagé. Cave et chaufferie en sous-sol. Beaux parquets et escalier d'origine.

Votre conseiller A'ZEN IMMO : Hristiana GAVRAILOVA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 894 509 124

Surface : 258 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/05/2023

Consommation énergie primaire : 222 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 410 € et 6 020 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Secondigny
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79130
Coordonnées : 46.622450, -0.450492
Total : 236 000
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 86 960
Valeur du bien : 224 960
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 258
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1701€/mois
Loyer annuel estimé : 20416€/an
Fourchette totale : 1343€ - 2154€/mois
Fourchette annuelle : 16122€ - 25854€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :864,61 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :223 069
Prix d'achat :138 000
Décote à l'achat :-85 069 (-38.1%)
Marge achat-revente :-12 931€ (-5.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 168,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 237,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 655,74
Coût de l'assurance :20 650,00
Taxe foncière : 2 041,60€/an
Soit par mois : 170,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 701,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 407,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :293,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 258 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 258 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 960(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 380
    Isolation toiture/combles: 258 m² × 70€/m² = 18060€, Main d'œuvre: 1320€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:24 000
    32 fenêtres: 32 × 600€ = 19200€, Main d'œuvre: 4800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 9000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Peinture:2 200
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Secondigny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 880✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 416 €/an
Calcul : 1 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 826 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 042 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 750
Revenus locatifs : +20 416
Charges déductibles : -97 750
Résultat foncier Année 1 : -77 334(Déficit de 77 334 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 934
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 790 €/an
Revenus locatifs : +20 416
Charges déductibles : -10 790
Résultat foncier Années 2+ : 9 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55933.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 41697 7577 930-77 34121 400 €55 941 €55 941 €
220 82410 5877 71910 238--45 704 €
321 24110 3697 50110 872--34 832 €
421 66610 1437 27611 522--23 309 €
522 0999 9107 04312 189--11 121 €
622 5419 6696 80212 872---
722 9929 4206 55213 572---
823 4529 1626 29414 290---
923 9218 8956 02715 026---
1024 3998 6185 75115 781---
1124 8878 3325 46516 554---
1225 3858 0375 16917 348---
1325 8927 7314 86318 161---
1426 4107 4144 54718 996---
1526 9387 0874 22019 851---
1627 4776 7483 88120 729---
1728 0276 3983 53021 629---
1828 5876 0363 16822 552---
1929 1595 6612 79323 498---
2029 7425 2732 40524 470---
2130 3374 8712 00425 466---
2230 9444 4561 58926 488---
2331 5634 0271 15927 536---
2432 1943 58271528 612---
2532 8383 12325529 715---
TOTAL653 930273 306114 656380 62421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 624
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 287 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 287-6 420+10 707
2+4 2870+4 287
3+4 2870+4 287
4+4 2870+4 287
5+4 2870+4 287
6+4 287+525+3 762
7+4 287+4 072+215
8+4 287+4 2870
9+4 287+4 508-221
10+4 287+4 734-447
11+4 287+4 966-679
12+4 287+5 204-917
13+4 287+5 448-1 161
14+4 287+5 699-1 412
15+4 287+5 955-1 668
16+4 287+6 219-1 932
17+4 287+6 489-2 202
18+4 287+6 766-2 479
19+4 287+7 050-2 763
20+4 287+7 341-3 054
21+4 287+7 640-3 353
22+4 287+7 946-3 659
23+4 287+8 261-3 974
24+4 287+8 584-4 297
25+4 287+8 915-4 628
Total+107 175+114 187+-7 012
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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