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Toulon secteur Saint Jean, très bon investissement locatif, appartement T4

VilleToulon (83)
Surface66m²
Coût Total237 092€
Loyer Annuel9 999€
Rentabilité4.22%
Cashflow/mois-468€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 816,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 8, Mandat exclusif

OPPORTUNITÉ INVESTISSEUR — TOULON

T4 de 68 m² avec locataire en place depuis 15 ans. Revenus locatifs immédiats dès la signature ! Gestion assuré par nos soins, bonne rentabilité locative, le bien nécessitera des travaux de rafraichissement dans le temps. copropriété avec ascenseur et l'appartement bénéficie d'une cave. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/toulon-83/agence-immobiliere/foncia-transaction-toulon-liberte-1579

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83100
Coordonnées : 43.120424, 5.948017
Total : 237 092€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 107 600€
Valeur du bien : 227 500€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 9999€/an
Fourchette totale : 643€ - 1079€/mois
Fourchette annuelle : 7721€ - 12949€/an
Rentabilité brute :4.22%
Fourchette de rentabilité :3.26% - 5.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 482,68 €/m²
Basé sur :882 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 857 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-43 957€ (-26.8%)
Marge achat-revente :-73 235€ (-44.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :69,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 648,53€
Coût de l'assurance :20 745,55€
Taxe foncière : 999,91€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 301,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-468,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: radiateurs électriques basse consommation)
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture et rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur le mobilier et les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 600 €(1 630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:22 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:42 500€
    Cuisine complète: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 2500€ = 20000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 8000€
  • Chambres:8 400€
    Parquet flottant 30 m²: 50€/m² × 30 = 1500€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 500€ = 4200€
  • Salon:4 800€
    Peinture salon: 60m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des travaux recommandés et obligatoires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 999 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 092 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 116 917 €
Revenus locatifs : +9 999 €
Charges déductibles : -116 917 €
Résultat foncier Année 1 : -106 918 €(Déficit de 106 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 85 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 317 €/an
Revenus locatifs : +9 999 €
Charges déductibles : -9 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 85518.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 999 €116 925 €7 495 €-106 926 €21 400 €85 526 €85 526 €
210 199 €9 120 €7 291 €1 079 €--84 447 €
310 403 €8 909 €7 080 €1 494 €--82 953 €
410 611 €8 692 €6 862 €1 920 €--81 034 €
510 823 €8 467 €6 637 €2 357 €--78 677 €
611 040 €8 234 €6 405 €2 806 €--75 871 €
711 261 €7 994 €6 165 €3 266 €--72 605 €
811 486 €7 747 €5 917 €3 739 €--68 866 €
911 716 €7 491 €5 662 €4 224 €--64 642 €
1011 950 €7 227 €5 398 €4 723 €--59 919 €
1112 189 €6 955 €5 125 €5 234 €--54 685 €
1212 433 €6 673 €4 844 €5 759 €---
1312 681 €6 383 €4 553 €6 298 €---
1412 935 €6 083 €4 253 €6 852 €---
1513 194 €5 773 €3 944 €7 420 €---
1613 458 €5 454 €3 624 €8 004 €---
1713 727 €5 123 €3 294 €8 603 €---
1814 001 €4 783 €2 953 €9 219 €---
1914 281 €4 431 €2 601 €9 851 €---
2014 567 €4 067 €2 238 €10 500 €---
2114 858 €3 692 €1 862 €11 166 €---
2215 155 €3 305 €1 475 €11 850 €---
2315 458 €2 905 €1 075 €12 553 €---
2415 768 €2 492 €662 €13 276 €---
2516 083 €2 066 €236 €14 017 €---
TOTAL320 276 €260 992 €107 649 €59 284 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 284 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 999 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 100 €-6 420 €+8 520 €
2+2 100 €0 €+2 100 €
3+2 100 €0 €+2 100 €
4+2 100 €0 €+2 100 €
5+2 100 €0 €+2 100 €
6+2 100 €0 €+2 100 €
7+2 100 €0 €+2 100 €
8+2 100 €0 €+2 100 €
9+2 100 €0 €+2 100 €
10+2 100 €0 €+2 100 €
11+2 100 €0 €+2 100 €
12+2 100 €+1 728 €+372 €
13+2 100 €+1 890 €+210 €
14+2 100 €+2 056 €+44 €
15+2 100 €+2 226 €-126 €
16+2 100 €+2 401 €-301 €
17+2 100 €+2 581 €-481 €
18+2 100 €+2 766 €-666 €
19+2 100 €+2 955 €-855 €
20+2 100 €+3 150 €-1 050 €
21+2 100 €+3 350 €-1 250 €
22+2 100 €+3 555 €-1 455 €
23+2 100 €+3 766 €-1 666 €
24+2 100 €+3 983 €-1 883 €
25+2 100 €+4 205 €-2 105 €
Total+52 500 €+34 191 €+18 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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