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Maison - Aunat (11140)

VilleAunat (11)
Surface127m²
Coût Total139 600€
Loyer Annuel9 214€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 708,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 127 m², 6 pièces, 2 chambres, Cheminée, Toilettes séparées, Parquet, 1 salle de douche

Située dans le charmant village d’Aunat, cette maison entièrement rénovée offre 127 m² habitables répartis sur trois niveaux.

Au rez-de-chaussée, vous serez accueilli par une entrée qui vous conduit à une cuisine avec coin repas, ainsi qu’à un séjour lumineux de 20 m² agrémenté d’une cheminée ouverte et d’un cellier.

Au premier étage, vous trouverez une spacieuse pièce salon de 21 m², une chambre confortable, une salle d’eau et des toilettes indépendants.

Au deuxième étage abrite une grande pièce de 28 m², une chambre, un cabinet de toilette et une petite buanderie.

En face de la maison, vous découvrirez une grange en pierre de 34 m², idéale pour des projets divers.

N’Hésitez pas à nous pour plus d’informations ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année : 2300€ ~ 3140€

Ville : Aunat
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11140
Coordonnées : 42.794140, 2.093981
Total : 139 600€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 132 400€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9214€/an
Fourchette totale : 570€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 6843€ - 12406€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :597,5 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 883 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+14 117€ (+18.6%)
Marge achat-revente :-63 717€ (-84.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,88€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 739,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 612,20€
Coût de l'assurance :12 564,00€
Taxe foncière : 921,38€/an
Soit par mois : 76,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aunat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 214 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 503 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 621 €
Revenus locatifs : +9 214 €
Charges déductibles : -48 621 €
Résultat foncier Année 1 : -39 407 €(Déficit de 39 407 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 007 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 221 €/an
Revenus locatifs : +9 214 €
Charges déductibles : -6 221 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18007.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 214 €48 625 €4 802 €-39 412 €21 400 €18 012 €18 012 €
29 398 €6 099 €4 675 €3 299 €--14 713 €
39 586 €5 969 €4 545 €3 617 €--11 096 €
49 778 €5 834 €4 410 €3 944 €--7 151 €
59 973 €5 694 €4 270 €4 280 €--2 872 €
610 173 €5 549 €4 125 €4 624 €---
710 376 €5 399 €3 975 €4 978 €---
810 584 €5 243 €3 819 €5 341 €---
910 795 €5 082 €3 658 €5 713 €---
1011 011 €4 916 €3 492 €6 096 €---
1111 232 €4 743 €3 319 €6 488 €---
1211 456 €4 565 €3 141 €6 891 €---
1311 685 €4 380 €2 956 €7 305 €---
1411 919 €4 189 €2 765 €7 730 €---
1512 157 €3 990 €2 566 €8 167 €---
1612 401 €3 785 €2 361 €8 615 €---
1712 649 €3 573 €2 149 €9 076 €---
1812 902 €3 353 €1 929 €9 549 €---
1913 160 €3 125 €1 701 €10 034 €---
2013 423 €2 889 €1 466 €10 533 €---
2113 691 €2 645 €1 221 €11 046 €---
2213 965 €2 393 €969 €11 572 €---
2314 244 €2 131 €707 €12 113 €---
2414 529 €1 860 €436 €12 669 €---
2514 820 €1 580 €156 €13 240 €---
TOTAL295 121 €147 611 €69 612 €147 510 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 510 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935 €-6 420 €+8 355 €
2+1 935 €0 €+1 935 €
3+1 935 €0 €+1 935 €
4+1 935 €0 €+1 935 €
5+1 935 €0 €+1 935 €
6+1 935 €+526 €+1 409 €
7+1 935 €+1 493 €+442 €
8+1 935 €+1 602 €+333 €
9+1 935 €+1 714 €+221 €
10+1 935 €+1 829 €+106 €
11+1 935 €+1 946 €-11 €
12+1 935 €+2 067 €-132 €
13+1 935 €+2 192 €-257 €
14+1 935 €+2 319 €-384 €
15+1 935 €+2 450 €-515 €
16+1 935 €+2 585 €-650 €
17+1 935 €+2 723 €-788 €
18+1 935 €+2 865 €-930 €
19+1 935 €+3 010 €-1 075 €
20+1 935 €+3 160 €-1 225 €
21+1 935 €+3 314 €-1 379 €
22+1 935 €+3 472 €-1 537 €
23+1 935 €+3 634 €-1 699 €
24+1 935 €+3 801 €-1 866 €
25+1 935 €+3 972 €-2 037 €
Total+48 375 €+44 253 €+4 122 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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