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Appartement F4 à vendre - 4 pièces - 69,50 m2 - Yerres - 91 - ILE-DE-FRANCE

Bien expiré
VilleYerres (91)
Surface69.5m²
Coût Total221 052€
Loyer Annuel13 710€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-479€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 69.5 m²
Prix au m² : 2 588,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

A 8 minutes à pied de la Gare de Yerres RER D, proche écoles et commerces, "Résidence Gambetta", situé au 1er étage, 4 pièces de 69 m² COUP DE COEUR composé d'une entrée, placards, Séjour double lumineux, une cuisine aménagée et équipée avec un cellier, nombreux rangements, 2 chambres, salle d'eau et un wc. Possibilité de 3ème chambreCave et Parking privatif.Les plus : Plus qu'à poser vos valises.

Ville : Yerres
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91330
Coordonnées : 48.702482, 2.483550
Total : 221 052€
Prix d'acquisition : 179 900€
Travaux : 26 760€
Valeur du bien : 206 660€
Frais de notaire : 14 392€
Coût estimé : 14 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.5m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.76€ - 19.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1143€/mois
Loyer annuel estimé : 13710€/an
Fourchette totale : 956€ - 1365€/mois
Fourchette annuelle : 11476€ - 16380€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 092,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 156,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 686,93€
Coût de l'assurance :19 342,05€
Taxe foncière : 1 371,03€/an
Soit par mois : 114,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 142,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 621,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-478,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 69.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 760 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:2 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yerres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 710 €/an
Calcul : 1 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 052 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 774 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 371 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 481 €
Revenus locatifs : +13 710 €
Charges déductibles : -40 481 €
Résultat foncier Année 1 : -26 771 €(Déficit de 26 771 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 371 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 721 €/an
Revenus locatifs : +13 710 €
Charges déductibles : -13 721 €
Résultat foncier Années 2+ : -11 €/an(Déficit de 11 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5370.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935 €(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 710 €40 488 €7 383 €-26 778 €21 400 €5 378 €5 378 €
213 984 €13 532 €7 187 €453 €--4 925 €
314 264 €13 328 €6 984 €936 €--3 989 €
414 549 €13 118 €6 773 €1 432 €--2 557 €
514 840 €12 900 €6 556 €1 940 €--617 €
615 137 €12 675 €6 331 €2 462 €---
715 440 €12 443 €6 098 €2 997 €---
815 749 €12 202 €5 857 €3 547 €---
916 064 €11 953 €5 608 €4 111 €---
1016 385 €11 696 €5 351 €4 690 €---
1116 713 €11 429 €5 084 €5 284 €---
1217 047 €11 154 €4 809 €5 893 €---
1317 388 €10 869 €4 524 €6 519 €---
1417 736 €10 574 €4 229 €7 162 €---
1518 090 €10 269 €3 924 €7 821 €---
1618 452 €9 954 €3 609 €8 498 €---
1718 821 €9 628 €3 283 €9 194 €---
1819 198 €9 290 €2 946 €9 907 €---
1919 582 €8 941 €2 597 €10 640 €---
2019 973 €8 581 €2 236 €11 393 €---
2120 373 €8 207 €1 863 €12 165 €---
2220 780 €7 821 €1 477 €12 959 €---
2321 196 €7 422 €1 077 €13 774 €---
2421 620 €7 009 €664 €14 611 €---
2522 052 €6 582 €237 €15 471 €---
TOTAL439 145 €292 065 €106 687 €147 080 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 080 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 879 €-6 420 €+9 299 €
2+2 879 €0 €+2 879 €
3+2 879 €0 €+2 879 €
4+2 879 €0 €+2 879 €
5+2 879 €0 €+2 879 €
6+2 879 €+553 €+2 326 €
7+2 879 €+899 €+1 980 €
8+2 879 €+1 064 €+1 815 €
9+2 879 €+1 233 €+1 646 €
10+2 879 €+1 407 €+1 472 €
11+2 879 €+1 585 €+1 294 €
12+2 879 €+1 768 €+1 111 €
13+2 879 €+1 956 €+923 €
14+2 879 €+2 149 €+730 €
15+2 879 €+2 346 €+533 €
16+2 879 €+2 550 €+329 €
17+2 879 €+2 758 €+121 €
18+2 879 €+2 972 €-93 €
19+2 879 €+3 192 €-313 €
20+2 879 €+3 418 €-539 €
21+2 879 €+3 650 €-771 €
22+2 879 €+3 888 €-1 009 €
23+2 879 €+4 132 €-1 253 €
24+2 879 €+4 383 €-1 504 €
25+2 879 €+4 641 €-1 762 €
Total+71 975 €+44 124 €+27 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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