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Duplex à vendre

VilleSaint-Martin-du-Var (06)
Surface70.1m²
Coût Total208 500€
Loyer Annuel13 226€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 70.1 m²
Prix au m² : 2 211,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 18,35 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

Niché au coeur du charmant village de Massoins, à seulement 25 minutes de Saint-Martin-du-var et de la zone industrielle de Carros.

Ce superbe appartement en duplex de type 3/4 pièces saura vous séduire par son authenticité et son cadre de vie paisible. Dès l'entrée, vous découvrirez un bel espace de vie comprenant un séjour lumineux avec cuisine américaine aménagée, un salon convivial et un WC indépendant complète ce niveau. À l'étage, l'espace nuit se compose de deux chambres confortables ainsi que d'une élégante salle d'eau.

Une cave vient parfaire les prestations de ce bien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : https://georisques.gouv.fr

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat A Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 890.00 et 1250.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller Concept Patrimoine Immobilier Saint-Laurent-du-Var : Manon SPINELLI Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Saint-Martin-du-Var
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06670
Coordonnées : 43.817494, 7.200336
Total : 208 500€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 196 100€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.1m²
Loyer prédit : 15.72€/m²/mois
Fourchette : 12.12€ - 20.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1102€/mois
Loyer annuel estimé : 13226€/an
Fourchette totale : 849€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 10192€ - 17163€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 948,78 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 809 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-121 809€ (-44.0%)
Marge achat-revente :68 309€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 018,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 079,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 977,56€
Coût de l'assurance :18 243,75€
Taxe foncière : 1 322,62€/an
Soit par mois : 110,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 102,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 189,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 70.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-du-Var (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 102 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 226 €/an
Calcul : 1 102 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 323 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 882 €
Revenus locatifs : +13 226 €
Charges déductibles : -49 882 €
Résultat foncier Année 1 : -36 656 €(Déficit de 36 656 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 256 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 782 €/an
Revenus locatifs : +13 226 €
Charges déductibles : -8 782 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15255.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 226 €49 889 €6 736 €-36 662 €21 400 €15 262 €15 262 €
213 491 €8 607 €6 554 €4 884 €--10 378 €
313 761 €8 419 €6 366 €5 342 €--5 036 €
414 036 €8 224 €6 172 €5 811 €---
514 316 €8 024 €5 971 €6 293 €---
614 603 €7 816 €5 764 €6 787 €---
714 895 €7 602 €5 550 €7 293 €---
815 193 €7 380 €5 328 €7 812 €---
915 497 €7 152 €5 099 €8 345 €---
1015 806 €6 915 €4 863 €8 891 €---
1116 123 €6 671 €4 619 €9 451 €---
1216 445 €6 419 €4 367 €10 026 €---
1316 774 €6 158 €4 106 €10 616 €---
1417 109 €5 889 €3 837 €11 220 €---
1517 452 €5 611 €3 558 €11 841 €---
1617 801 €5 323 €3 271 €12 477 €---
1718 157 €5 026 €2 974 €13 130 €---
1818 520 €4 719 €2 667 €13 801 €---
1918 890 €4 402 €2 350 €14 488 €---
2019 268 €4 075 €2 022 €15 193 €---
2119 653 €3 736 €1 684 €15 917 €---
2220 046 €3 386 €1 334 €16 660 €---
2320 447 €3 025 €973 €17 422 €---
2420 856 €2 652 €599 €18 205 €---
2521 273 €2 266 €214 €19 007 €---
TOTAL423 638 €189 387 €96 978 €234 251 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 777 €-6 420 €+9 197 €
2+2 777 €0 €+2 777 €
3+2 777 €0 €+2 777 €
4+2 777 €+232 €+2 545 €
5+2 777 €+1 888 €+889 €
6+2 777 €+2 036 €+741 €
7+2 777 €+2 188 €+589 €
8+2 777 €+2 344 €+433 €
9+2 777 €+2 503 €+274 €
10+2 777 €+2 667 €+110 €
11+2 777 €+2 835 €-58 €
12+2 777 €+3 008 €-231 €
13+2 777 €+3 185 €-408 €
14+2 777 €+3 366 €-589 €
15+2 777 €+3 552 €-775 €
16+2 777 €+3 743 €-966 €
17+2 777 €+3 939 €-1 162 €
18+2 777 €+4 140 €-1 363 €
19+2 777 €+4 346 €-1 569 €
20+2 777 €+4 558 €-1 781 €
21+2 777 €+4 775 €-1 998 €
22+2 777 €+4 998 €-2 221 €
23+2 777 €+5 227 €-2 450 €
24+2 777 €+5 461 €-2 684 €
25+2 777 €+5 702 €-2 925 €
Total+69 425 €+70 275 €+-850 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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