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Yzeures Sur Creuse

VilleYzeures-sur-Creuse (37)
Surface84m²
Coût Total72 440€
Loyer Annuel6 027€
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 660,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 84 m², 5 pièces, 3 chambres, 274 m² de terrain, 1 étage

Au coeur du village, découvrez cette maison pleine de charme et de potentiel ! Elle se compose :

  • Au Rez-de-Chaussée : d'une cuisine indépendante, d'un séjour, d'une chambre, d'une salle d'eau, d'un Wc et d'une buanderie.
  • À l'étage, accessible par un escalier extérieur, deux chambres, dont une avec un point d'eau, offrent un espace indépendant ! Non soumis au DPE. À l'extérieur, vous profiterez d'une cour close agrémentée d'un magnifique tilleul centenaire et d'un puits. Une grange, une dépendance ainsi qu'un Wc extérieur viennent compléter l'ensemble. Le tout est implanté sur une parcelle de 274 m². 55 500 Fai (dont 11 % de Fa Ttc) / Réf 7005 (11.00 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)
Ville : Yzeures-sur-Creuse
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37290
Coordonnées : 46.784658, 0.870895
Total : 72 440€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 68 000€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 5.98€/m²/mois
Fourchette : 4.71€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 502€/mois
Loyer annuel estimé : 6027€/an
Fourchette totale : 396€ - 637€/mois
Fourchette annuelle : 4749€ - 7649€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :890,84 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 830 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :-19 330€ (-25.8%)
Marge achat-revente :2 390€ (3.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :353,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :27,17€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 380,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 463,56€
Coût de l'assurance :8 149,50€
Taxe foncière : 602,69€/an
Soit par mois : 50,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 502,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 430,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photo - murs en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yzeures-sur-Creuse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 027 €/an
Calcul : 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 440 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 752 €
Revenus locatifs : +6 027 €
Charges déductibles : -15 752 €
Résultat foncier Année 1 : -9 725 €(Déficit de 9 725 €)
Imputable sur revenu global : 9 725 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 252 €/an
Revenus locatifs : +6 027 €
Charges déductibles : -3 252 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 775 €/an
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 027 €15 755 €2 326 €-9 728 €9 728 €--
26 147 €3 192 €2 263 €2 956 €---
36 270 €3 127 €2 198 €3 144 €---
46 396 €3 059 €2 131 €3 336 €---
56 524 €2 990 €2 061 €3 534 €---
66 654 €2 918 €1 989 €3 736 €---
76 787 €2 844 €1 915 €3 943 €---
86 923 €2 767 €1 839 €4 156 €---
97 061 €2 688 €1 760 €4 373 €---
107 203 €2 607 €1 678 €4 596 €---
117 347 €2 522 €1 594 €4 824 €---
127 494 €2 435 €1 506 €5 059 €---
137 644 €2 345 €1 416 €5 299 €---
147 796 €2 252 €1 323 €5 544 €---
157 952 €2 156 €1 227 €5 796 €---
168 111 €2 057 €1 128 €6 055 €---
178 274 €1 954 €1 026 €6 319 €---
188 439 €1 848 €920 €6 591 €---
198 608 €1 739 €810 €6 869 €---
208 780 €1 626 €697 €7 154 €---
218 956 €1 509 €580 €7 447 €---
229 135 €1 389 €460 €7 746 €---
239 317 €1 264 €335 €8 054 €---
249 504 €1 135 €207 €8 369 €---
259 694 €1 002 €74 €8 692 €---
TOTAL193 044 €69 180 €33 464 €123 864 €9 728 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 918 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 864 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 266 €-2 918 €+4 184 €
2+1 266 €+887 €+379 €
3+1 266 €+943 €+323 €
4+1 266 €+1 001 €+265 €
5+1 266 €+1 060 €+206 €
6+1 266 €+1 121 €+145 €
7+1 266 €+1 183 €+83 €
8+1 266 €+1 247 €+19 €
9+1 266 €+1 312 €-46 €
10+1 266 €+1 379 €-113 €
11+1 266 €+1 447 €-181 €
12+1 266 €+1 518 €-252 €
13+1 266 €+1 590 €-324 €
14+1 266 €+1 663 €-397 €
15+1 266 €+1 739 €-473 €
16+1 266 €+1 816 €-550 €
17+1 266 €+1 896 €-630 €
18+1 266 €+1 977 €-711 €
19+1 266 €+2 061 €-795 €
20+1 266 €+2 146 €-880 €
21+1 266 €+2 234 €-968 €
22+1 266 €+2 324 €-1 058 €
23+1 266 €+2 416 €-1 150 €
24+1 266 €+2 511 €-1 245 €
25+1 266 €+2 607 €-1 341 €
Total+31 650 €+37 159 €+-5 509 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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