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Appartement à vendre

VilleMarseille 9e (13)
Surface98m²
Coût Total266 900€
Loyer Annuel18 106€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-401€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 346,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Est, Cave, Vue, Ascenseur, Surface de 98 m², Bâtiment de 7 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1970, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage gaz collectif, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 26 m², 1 Box, Interphone, Orientation Est

Beau T4 de 98m2 + Terrasse de 17m2 exposée SUD avec vue dégagée, (lumière naturelle garantie sans surchauffe), cuisine aménagée et equipée refaite récemment par cuisiniste. La partie nuit est composée de 3 chambres dont une suite parentale avec SDE , une salle de bain indépendante et un wc. Résidence fermée, de bon standing, concierge, parc privé dans la résidence. A 100m des commerces de proximité, des transports, ecoles, college et à 1km du nouveau tramway. Rafraichissement de modernité à prévoir. Une cave vient compléter le bien. Un box fermé en sus Charges mensuelle : 342€ (charges communes générales, charges communes batiment, ascensceur, chauffage) BC IMMOBILIER Les informations sur les risques auxquels ce bien peut être exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Marseille 9e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13009
Coordonnées : 43.227513, 5.446426
Total : 266 900€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 248 500€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 15.40€/m²/mois
Fourchette : 12.11€ - 19.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1509€/mois
Loyer annuel estimé : 18106€/an
Fourchette totale : 1187€ - 1918€/mois
Fourchette annuelle : 14240€ - 23022€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 048,38 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :396 741 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-166 741€ (-42.0%)
Marge achat-revente :129 841€ (32.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 339,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :77,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 416,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 808,66€
Coût de l'assurance :23 353,75€
Taxe foncière : 1 810,59€/an
Soit par mois : 150,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 342,00€/mois
Soit par an : 4 104,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 508,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 909,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-400,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: Amélioration de l'isolation et du confort thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un coup de jeune.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un coup de jeune.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais peut être rafraîchi.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:2 800€
    Remplacement de 4 fenêtres double vitrage: 4 × 700€ = 2800€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Rafraîchissement du parquet dans 45 m²: 60€/m² × 45 = 2700€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds dans 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les menuiseries). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 106 €/an
Calcul : 1 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 934 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 811 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 104 €/an
Calcul : 342 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 626 €
Revenus locatifs : +18 106 €
Charges déductibles : -34 626 €
Résultat foncier Année 1 : -16 520 €(Déficit de 16 520 €)
Imputable sur revenu global : 16 520 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 126 €/an
Revenus locatifs : +18 106 €
Charges déductibles : -16 126 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 980 €/an
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 106 €34 635 €9 286 €-16 529 €16 529 €--
218 468 €15 892 €9 044 €2 576 €---
318 837 €15 641 €8 792 €3 196 €---
419 214 €15 381 €8 532 €3 833 €---
519 598 €15 111 €8 262 €4 487 €---
619 990 €14 832 €7 983 €5 159 €---
720 390 €14 543 €7 694 €5 848 €---
820 798 €14 243 €7 394 €6 555 €---
921 214 €13 933 €7 084 €7 281 €---
1021 638 €13 611 €6 763 €8 027 €---
1122 071 €13 278 €6 430 €8 793 €---
1222 512 €12 934 €6 085 €9 579 €---
1322 963 €12 576 €5 728 €10 386 €---
1423 422 €12 207 €5 358 €11 215 €---
1523 890 €11 823 €4 975 €12 067 €---
1624 368 €11 427 €4 578 €12 942 €---
1724 856 €11 015 €4 167 €13 840 €---
1825 353 €10 590 €3 741 €14 763 €---
1925 860 €10 149 €3 300 €15 711 €---
2026 377 €9 692 €2 843 €16 685 €---
2126 904 €9 219 €2 370 €17 686 €---
2227 443 €8 729 €1 880 €18 714 €---
2327 991 €8 221 €1 372 €19 770 €---
2428 551 €7 695 €847 €20 856 €---
2529 122 €7 151 €302 €21 971 €---
TOTAL579 938 €324 527 €134 809 €255 410 €16 529 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 959 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 802 €-4 959 €+8 761 €
2+3 802 €+773 €+3 029 €
3+3 802 €+959 €+2 843 €
4+3 802 €+1 150 €+2 652 €
5+3 802 €+1 346 €+2 456 €
6+3 802 €+1 548 €+2 254 €
7+3 802 €+1 754 €+2 048 €
8+3 802 €+1 966 €+1 836 €
9+3 802 €+2 184 €+1 618 €
10+3 802 €+2 408 €+1 394 €
11+3 802 €+2 638 €+1 164 €
12+3 802 €+2 874 €+928 €
13+3 802 €+3 116 €+686 €
14+3 802 €+3 365 €+437 €
15+3 802 €+3 620 €+182 €
16+3 802 €+3 882 €-80 €
17+3 802 €+4 152 €-350 €
18+3 802 €+4 429 €-627 €
19+3 802 €+4 713 €-911 €
20+3 802 €+5 005 €-1 203 €
21+3 802 €+5 306 €-1 504 €
22+3 802 €+5 614 €-1 812 €
23+3 802 €+5 931 €-2 129 €
24+3 802 €+6 257 €-2 455 €
25+3 802 €+6 591 €-2 789 €
Total+95 050 €+76 623 €+18 427 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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