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Appartement centre-ville proche des Halles d’Ales

VilleAlès (30)
Surface79m²
Coût Total116 440€
Loyer Annuel9 991€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 88 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 113,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de 4 pièces de 79 m² situé au 1er étage d'un immeuble de 3 étages, à Alès centre-ville, proche des Halles. Construction ancienne. Cet appartement comprend 2 chambres et 1 salle de bain. La cuisine équipée s'ouvre sur le séjour. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité et d'une exposition sud. Un balcon complète cet espace de vie.

  • Bon état général\n- Balcon\n- Cuisine équipée\n- Exposition sud Localisation idéale au centre-ville d'Alès, à proximité immédiate des Halles, offrant un accès facile aux commerces et services du quartier. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie C - Classe climat C. Vendu loué - disponibilité juillet 2026. Une belle opportunité au cœur du centre-ville ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.121720, 4.078780
Total : 116 440€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 21 400€
Valeur du bien : 109 400€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 9991€/an
Fourchette totale : 657€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 7882€ - 12665€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 476,19 €/m²
Basé sur :323 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 619 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-28 619€ (-24.5%)
Marge achat-revente :179€ (0.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,93€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 616,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 063,36€
Coût de l'assurance :10 479,60€
Taxe foncière : 999,10€/an
Soit par mois : 83,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 832,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage en damier du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - usure normale, carrelage en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 20€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 500€
    Rafraîchissement carrelage: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 991 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 440 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 999 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 819 €
Revenus locatifs : +9 991 €
Charges déductibles : -26 819 €
Résultat foncier Année 1 : -16 828 €(Déficit de 16 828 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 419 €/an
Revenus locatifs : +9 991 €
Charges déductibles : -5 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6128.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 991 €26 823 €4 005 €-16 832 €10 700 €6 132 €6 132 €
210 191 €5 318 €3 900 €4 873 €--1 259 €
310 395 €5 209 €3 791 €5 186 €---
410 603 €5 096 €3 678 €5 506 €---
510 815 €4 980 €3 561 €5 835 €---
611 031 €4 859 €3 440 €6 172 €---
711 252 €4 734 €3 315 €6 518 €---
811 477 €4 604 €3 186 €6 873 €---
911 706 €4 470 €3 051 €7 236 €---
1011 940 €4 331 €2 913 €7 609 €---
1112 179 €4 187 €2 769 €7 992 €---
1212 423 €4 038 €2 620 €8 384 €---
1312 671 €3 884 €2 466 €8 787 €---
1412 924 €3 724 €2 306 €9 200 €---
1513 183 €3 559 €2 141 €9 624 €---
1613 447 €3 388 €1 970 €10 059 €---
1713 716 €3 211 €1 792 €10 505 €---
1813 990 €3 027 €1 609 €10 963 €---
1914 270 €2 837 €1 419 €11 432 €---
2014 555 €2 641 €1 222 €11 914 €---
2114 846 €2 437 €1 019 €12 409 €---
2215 143 €2 226 €808 €12 917 €---
2315 446 €2 008 €590 €13 438 €---
2415 755 €1 782 €364 €13 973 €---
2516 070 €1 548 €130 €14 522 €---
TOTAL320 015 €114 920 €58 063 €205 095 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 098 €-3 210 €+5 308 €
2+2 098 €0 €+2 098 €
3+2 098 €+1 178 €+920 €
4+2 098 €+1 652 €+446 €
5+2 098 €+1 751 €+347 €
6+2 098 €+1 852 €+246 €
7+2 098 €+1 955 €+143 €
8+2 098 €+2 062 €+36 €
9+2 098 €+2 171 €-73 €
10+2 098 €+2 283 €-185 €
11+2 098 €+2 398 €-300 €
12+2 098 €+2 515 €-417 €
13+2 098 €+2 636 €-538 €
14+2 098 €+2 760 €-662 €
15+2 098 €+2 887 €-789 €
16+2 098 €+3 018 €-920 €
17+2 098 €+3 151 €-1 053 €
18+2 098 €+3 289 €-1 191 €
19+2 098 €+3 430 €-1 332 €
20+2 098 €+3 574 €-1 476 €
21+2 098 €+3 723 €-1 625 €
22+2 098 €+3 875 €-1 777 €
23+2 098 €+4 031 €-1 933 €
24+2 098 €+4 192 €-2 094 €
25+2 098 €+4 357 €-2 259 €
Total+52 450 €+61 528 €+-9 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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