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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Denis (974)
Surface72m²
Coût Total186 000€
Loyer Annuel11 782€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Non meublé

iad France - Matthieu Fontaine vous propose: Bel Appartement T4 de 72 m2 à Saint-Denis

Situé à Saint-Denis, sur les premières rampes du boulevard de Saint François, desservi par les transports en commun, vous serez séduit par cet appartement T4 entièrement rafraichi. Au premier étage d'un immeuble de trois niveaux, cet appartement fonctionnel offre un cadre de vie idéal pour une famille.

L'appartement se compose de trois chambres spacieuses, d'un séjour lumineux, d'une cuisine équipée + loggia, d'une salle de bain et d'un WC séparé. Vous disposez également d'un balcon offrant une vue dégagée sur la mer. Une place de parking et une cave complètent ce bien.

La localisation de cet appartement est un formidable compromis entre la proximité du cOEur de ville et un peu de hauteur pour un point de vue magnifique sur l'océan. Accès facile aux commerces de la Trinité.

Ne manquez pas cette opportunité. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite !

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 178 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 83.33 euros par mois (soit 1000 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Matthieu Fontaine mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Saint Denis de la Réunion sous le numéro 102238052, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Denis
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97400
Coordonnées : -20.910296, 55.461239
Total : 186 000€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 56 400€
Valeur du bien : 176 400€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 13.64€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 18.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 982€/mois
Loyer annuel estimé : 11782€/an
Fourchette totale : 730€ - 1320€/mois
Fourchette annuelle : 8763€ - 15840€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 978,26 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 435 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-94 435€ (-44.0%)
Marge achat-revente :28 435€ (13.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 965,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 398,55€
Coût de l'assurance :16 275,00€
Taxe foncière : 1 178,17€/an
Soit par mois : 98,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 981,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 147,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 400 €(783 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 400€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 982 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 782 €/an
Calcul : 982 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 178 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 288 €
Revenus locatifs : +11 782 €
Charges déductibles : -65 288 €
Résultat foncier Année 1 : -53 506 €(Déficit de 53 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 888 €/an
Revenus locatifs : +11 782 €
Charges déductibles : -8 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 894 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32106.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 782 €65 294 €6 065 €-53 512 €21 400 €32 112 €32 112 €
212 017 €8 731 €5 902 €3 287 €--28 826 €
312 258 €8 562 €5 733 €3 696 €--25 130 €
412 503 €8 388 €5 559 €4 115 €--21 015 €
512 753 €8 208 €5 378 €4 545 €--16 469 €
613 008 €8 021 €5 192 €4 987 €--11 483 €
713 268 €7 829 €5 000 €5 439 €--6 043 €
813 533 €7 630 €4 801 €5 903 €--140 €
913 804 €7 424 €4 595 €6 380 €---
1014 080 €7 212 €4 383 €6 868 €---
1114 362 €6 992 €4 163 €7 369 €---
1214 649 €6 766 €3 936 €7 884 €---
1314 942 €6 531 €3 702 €8 411 €---
1415 241 €6 289 €3 460 €8 952 €---
1515 546 €6 038 €3 209 €9 508 €---
1615 857 €5 779 €2 950 €10 077 €---
1716 174 €5 512 €2 683 €10 662 €---
1816 497 €5 235 €2 406 €11 262 €---
1916 827 €4 949 €2 120 €11 878 €---
2017 164 €4 654 €1 825 €12 510 €---
2117 507 €4 349 €1 520 €13 158 €---
2217 857 €4 033 €1 204 €13 824 €---
2318 214 €3 707 €878 €14 507 €---
2418 579 €3 370 €541 €15 208 €---
2518 950 €3 022 €193 €15 928 €---
TOTAL377 372 €214 527 €87 399 €162 845 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 845 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 474 €-6 420 €+8 894 €
2+2 474 €0 €+2 474 €
3+2 474 €0 €+2 474 €
4+2 474 €0 €+2 474 €
5+2 474 €0 €+2 474 €
6+2 474 €0 €+2 474 €
7+2 474 €0 €+2 474 €
8+2 474 €0 €+2 474 €
9+2 474 €+1 872 €+602 €
10+2 474 €+2 060 €+414 €
11+2 474 €+2 211 €+263 €
12+2 474 €+2 365 €+109 €
13+2 474 €+2 523 €-49 €
14+2 474 €+2 686 €-212 €
15+2 474 €+2 852 €-378 €
16+2 474 €+3 023 €-549 €
17+2 474 €+3 199 €-725 €
18+2 474 €+3 379 €-905 €
19+2 474 €+3 563 €-1 089 €
20+2 474 €+3 753 €-1 279 €
21+2 474 €+3 947 €-1 473 €
22+2 474 €+4 147 €-1 673 €
23+2 474 €+4 352 €-1 878 €
24+2 474 €+4 562 €-2 088 €
25+2 474 €+4 778 €-2 304 €
Total+61 850 €+48 854 €+12 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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