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Grande longère à finir de rénover

VilleMureaux (78)
Surface148
Coût Total313 620
Loyer Annuel25 668
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+264
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 279 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 885,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

Dans un quartier ultra calme et recherché, grande maison à finir de rénover, le plus gros est fait, il vous reste les peintures, décorations et terrasse à finaliser. Possibilité de faire deux maisons individuelles, ou une grande maison familliale, deux accès, deux escaliers sont déjà en place. Jardin plat et arboré, portail electrique, fenêtres et volets récents, cuisine équipée moderne, isolation de qualité, elle se compose comme suit: entrée, à droite suite parentale avec sa salle d'eau en rdc, à gauche cuisine, séjour et salon ouvert sur la terrasse. A l'étage, 3 chambres, dont une traversante, wc, salle d'eau, et deucième accès rez de chaussée. Ce bien est accompagné d'annexes de stockage, d'un grand garage, vous avez la possibilité de garer plusieurs voitures facilement dans la cour. Aucun vis à vis, à visiter rapidement !

  • https://matteo-douillet.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Mureaux
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78130
Coordonnées : 48.995805, 1.909070
Total : 313 620
Prix d'acquisition : 279 000
Travaux : 12 300
Valeur du bien : 291 300
Frais de notaire : 22 320
Coût estimé : 22 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148
Loyer prédit : 14.45€/m²/mois
Fourchette : 11.24€ - 18.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 2139€/mois
Loyer annuel estimé : 25668€/an
Fourchette totale : 1664€ - 2749€/mois
Fourchette annuelle : 19970€ - 32991€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 802,79 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :414 813
Prix d'achat :279 000
Décote à l'achat :-135 813 (-32.7%)
Marge achat-revente :101 193€ (24.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 566,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :94,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 660,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 388,10
Coût de l'assurance :28 225,80
Taxe foncière : 2 566,76€/an
Soit par mois : 213,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 138,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 874,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 300(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 20€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 15€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mureaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 668 €/an
Calcul : 2 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 620 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 773
Revenus locatifs : +25 668
Charges déductibles : -26 773
Résultat foncier Année 1 : -1 105(Déficit de 1 105 €)
Imputable sur revenu global : 1 105
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 473 €/an
Revenus locatifs : +25 668
Charges déductibles : -14 473
Résultat foncier Années 2+ : 11 195 €/an
Prix d'achat du bien : 279 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 350(65% de 279 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 595 €/an
Calcul : 181 350 € × 3,636% = 6 595
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 66826 78310 787-1 1151 115 €--
226 18114 19910 50411 982---
326 70513 90610 21012 799---
427 23913 6029 90613 636---
527 78313 2889 59214 496---
628 33912 9629 26615 377---
728 90612 6258 92916 281---
829 48412 2768 58017 208---
930 07411 9158 21918 159---
1030 67511 5407 84519 135---
1131 28911 1537 45720 136---
1231 91410 7527 05621 162---
1332 55310 3376 64122 216---
1433 2049 9076 21123 297---
1533 8689 4625 76624 406---
1634 5459 0015 30525 545---
1735 2368 5234 82826 713---
1835 9418 0294 33427 911---
1936 6607 5183 82229 142---
2037 3936 9883 29230 405---
2138 1416 4402 74431 701---
2238 9035 8722 17633 031---
2339 6825 2841 58834 397---
2440 4754 67698035 800---
2541 2854 04535037 239---
TOTAL822 140261 083156 388561 0571 115Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 335
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 561 057
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 390-335+5 725
2+5 390+3 594+1 796
3+5 390+3 840+1 550
4+5 390+4 091+1 299
5+5 390+4 349+1 041
6+5 390+4 613+777
7+5 390+4 884+506
8+5 390+5 162+228
9+5 390+5 448-58
10+5 390+5 740-350
11+5 390+6 041-651
12+5 390+6 349-959
13+5 390+6 665-1 275
14+5 390+6 989-1 599
15+5 390+7 322-1 932
16+5 390+7 663-2 273
17+5 390+8 014-2 624
18+5 390+8 373-2 983
19+5 390+8 743-3 353
20+5 390+9 121-3 731
21+5 390+9 510-4 120
22+5 390+9 909-4 519
23+5 390+10 319-4 929
24+5 390+10 740-5 350
25+5 390+11 172-5 782
Total+134 750+168 317+-33 567
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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