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Apparemment à vendre

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface67m²
Coût Total100 850€
Loyer Annuel7 877€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 91 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 358,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 Appartement 67 m² à vendre – Boulogne-sur-Mer

Appartement en copropriété de 67 m² habitable, situé rue Jules Verne, proche de la berge de la Liane, des magasins, de la gare et des écoles 🚉🛍️🏫

✨ Il comprend :

2 chambres

Une salle de bain

WC séparé

Une cuisine équipée 🍽️

Un balcon ☀️

Un dressing dans une chambre 👗

Un placard de rangement dans le couloir

Une cave privative + une cave commune

Appartement pratique et bien situé, idéal pour une famille ou un investissement.

📊 DPE : D💰 Prix : 91 000 €

📩 Pour plus d’informations ou une visite, n’hésitez pas à me contacte

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.717450, 1.607030
Total : 100 850€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 2 570€
Valeur du bien : 93 570€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7877€/an
Fourchette totale : 527€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6325€ - 9811€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 564,1 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 795 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :-13 795€ (-13.2%)
Marge achat-revente :3 945€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 100,88€
Coût de l'assurance :8 824,38€
Taxe foncière : 787,75€/an
Soit par mois : 65,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 656,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 570 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:395€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 25€/m² = 375€, Joints robinetterie: 1 ensemble = 20€, Main d'œuvre: 50€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 40 m² × 25€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 100€
  • Cuisine - Peinture:375€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 25€/m² = 375€, Main d'œuvre: 75€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Les prix de peinture sont estimés à 25€/m² pour les murs et plafonds. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 877 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 516 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 850 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 353 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 570 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 226 €
Revenus locatifs : +7 877 €
Charges déductibles : -7 226 €
Résultat foncier Année 1 : 651 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 656 €/an
Revenus locatifs : +7 877 €
Charges déductibles : -4 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 221 €/an
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 877 €7 230 €3 519 €648 €---
28 035 €4 568 €3 427 €3 467 €---
38 196 €4 473 €3 332 €3 723 €---
48 360 €4 374 €3 233 €3 986 €---
58 527 €4 272 €3 131 €4 255 €---
68 697 €4 166 €3 026 €4 531 €---
78 871 €4 057 €2 916 €4 814 €---
89 049 €3 943 €2 803 €5 105 €---
99 230 €3 826 €2 685 €5 404 €---
109 414 €3 704 €2 563 €5 710 €---
119 603 €3 578 €2 437 €6 025 €---
129 795 €3 447 €2 307 €6 347 €---
139 991 €3 312 €2 171 €6 678 €---
1410 190 €3 172 €2 031 €7 018 €---
1510 394 €3 027 €1 886 €7 367 €---
1610 602 €2 876 €1 736 €7 726 €---
1710 814 €2 721 €1 580 €8 093 €---
1811 030 €2 559 €1 419 €8 471 €---
1911 251 €2 392 €1 251 €8 859 €---
2011 476 €2 219 €1 078 €9 257 €---
2111 706 €2 040 €899 €9 666 €---
2211 940 €1 854 €713 €10 086 €---
2312 178 €1 661 €521 €10 517 €---
2412 422 €1 462 €321 €10 960 €---
2512 670 €1 255 €115 €11 415 €---
TOTAL252 318 €82 189 €51 101 €170 129 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 129 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 654 €+194 €+1 460 €
2+1 654 €+1 040 €+614 €
3+1 654 €+1 117 €+537 €
4+1 654 €+1 196 €+458 €
5+1 654 €+1 276 €+378 €
6+1 654 €+1 359 €+295 €
7+1 654 €+1 444 €+210 €
8+1 654 €+1 532 €+122 €
9+1 654 €+1 621 €+33 €
10+1 654 €+1 713 €-59 €
11+1 654 €+1 807 €-153 €
12+1 654 €+1 904 €-250 €
13+1 654 €+2 004 €-350 €
14+1 654 €+2 106 €-452 €
15+1 654 €+2 210 €-556 €
16+1 654 €+2 318 €-664 €
17+1 654 €+2 428 €-774 €
18+1 654 €+2 541 €-887 €
19+1 654 €+2 658 €-1 004 €
20+1 654 €+2 777 €-1 123 €
21+1 654 €+2 900 €-1 246 €
22+1 654 €+3 026 €-1 372 €
23+1 654 €+3 155 €-1 501 €
24+1 654 €+3 288 €-1 634 €
25+1 654 €+3 425 €-1 771 €
Total+41 350 €+51 039 €+-9 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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