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Achat maison

Bien expiré
VilleLoupe (28)
Surface105m²
Coût Total147 572€
Loyer Annuel10 170€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 822,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fiche Id-SLG177287 : MAISON DE VILLE AVEC GARE ET COMMERCES A 2MN A PIED composée au rez de chaussée d'une entrée distribuant une cuisine d'env 11 m² et salle à manger d'env 14 m² - wc. Petit patio donnant sur un garage et courette. A l'étage une pièce palière de 17 m² - 2 chambres de 11 et 16 m² - salle de bains. Chau ffage central gaz de ville - menuiserie PVC double vitrage - tout à l'égout. Honoraires à la charge du vendeur

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 86400 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 09/09/2025 - Classe-Energie F : 354 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2547 et 3447 Euros - Reseau Immo-Diffusion La Loupe - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Loupe
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28240
Coordonnées : 48.467740, 1.005480
Total : 147 572€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 54 260€
Valeur du bien : 140 660€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10170€/an
Fourchette totale : 681€ - 1055€/mois
Fourchette annuelle : 8167€ - 12665€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :43,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 779,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 350,40€
Coût de l'assurance :12 912,55€
Taxe foncière : 1 017,04€/an
Soit par mois : 84,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 864,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 354 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz de ville
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 11 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 260 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (prix moyen incluant installation)
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (prix moyen incluant installation)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine = 10000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loupe (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 170 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 572 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 850 €
Revenus locatifs : +10 170 €
Charges déductibles : -60 850 €
Résultat foncier Année 1 : -50 679 €(Déficit de 50 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 590 €/an
Revenus locatifs : +10 170 €
Charges déductibles : -6 590 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 581 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29279.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 170 €60 855 €5 061 €-50 684 €21 400 €29 284 €29 284 €
210 374 €6 461 €4 928 €3 912 €--25 372 €
310 581 €6 324 €4 790 €4 258 €--21 114 €
410 793 €6 181 €4 647 €4 612 €--16 502 €
511 009 €6 033 €4 500 €4 975 €--11 527 €
611 229 €5 880 €4 347 €5 349 €--6 178 €
711 454 €5 722 €4 189 €5 731 €--447 €
811 683 €5 558 €4 025 €6 124 €---
911 916 €5 389 €3 855 €6 528 €---
1012 155 €5 213 €3 679 €6 942 €---
1112 398 €5 031 €3 497 €7 367 €---
1212 646 €4 843 €3 309 €7 803 €---
1312 899 €4 648 €3 114 €8 251 €---
1413 156 €4 446 €2 913 €8 710 €---
1513 420 €4 237 €2 704 €9 182 €---
1613 688 €4 021 €2 487 €9 667 €---
1713 962 €3 797 €2 264 €10 165 €---
1814 241 €3 565 €2 032 €10 676 €---
1914 526 €3 325 €1 792 €11 200 €---
2014 816 €3 077 €1 544 €11 739 €---
2115 113 €2 820 €1 286 €12 293 €---
2215 415 €2 554 €1 020 €12 861 €---
2315 723 €2 278 €745 €13 445 €---
2416 038 €1 993 €459 €14 045 €---
2516 358 €1 697 €164 €14 661 €---
TOTAL325 761 €165 949 €73 350 €159 812 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 136 €-6 420 €+8 556 €
2+2 136 €0 €+2 136 €
3+2 136 €0 €+2 136 €
4+2 136 €0 €+2 136 €
5+2 136 €0 €+2 136 €
6+2 136 €0 €+2 136 €
7+2 136 €0 €+2 136 €
8+2 136 €+1 703 €+433 €
9+2 136 €+1 958 €+178 €
10+2 136 €+2 083 €+53 €
11+2 136 €+2 210 €-74 €
12+2 136 €+2 341 €-205 €
13+2 136 €+2 475 €-339 €
14+2 136 €+2 613 €-477 €
15+2 136 €+2 755 €-619 €
16+2 136 €+2 900 €-764 €
17+2 136 €+3 049 €-913 €
18+2 136 €+3 203 €-1 067 €
19+2 136 €+3 360 €-1 224 €
20+2 136 €+3 522 €-1 386 €
21+2 136 €+3 688 €-1 552 €
22+2 136 €+3 858 €-1 722 €
23+2 136 €+4 034 €-1 898 €
24+2 136 €+4 213 €-2 077 €
25+2 136 €+4 398 €-2 262 €
Total+53 400 €+47 944 €+5 456 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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