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Appartement 3 pièces 64 m²

VillePuy-en-Velay (43)
Surface64m²
Coût Total129 300€
Loyer Annuel6 148€
Rentabilité4.75%
Cashflow/mois-283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 093,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m² - Le Puy appartement à rénover au rez-de -chaussée

Exclusivité.Le Puy centre ville, à rénover secteur St Louis, Au rez-de-chaussée d'une petite copropriété, ancien bureau de 64 m² environ.Une cour d'environ 16 m² et une dépendance de 36 m².Possibilité de transformer en F2 prévoir création d'une salle de bains. Pas de mode de chauffage. à rénover entièrementpas de procédure en cours; Charges de copropriété 225 / an Taxe foncière 1145 €Copropriété de 5 lots Référence annonce : 2683-A2BIMMOBILIER Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,69% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 65 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Charges prévisionnelles annuelles : 220 €

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.043514, 3.882497
Total : 129 300€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 53 700€
Valeur du bien : 123 700€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 512€/mois
Loyer annuel estimé : 6148€/an
Fourchette totale : 390€ - 673€/mois
Fourchette annuelle : 4678€ - 8079€/an
Rentabilité brute :4.75%
Fourchette de rentabilité :3.62% - 6.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 463,16 €/m²
Basé sur :413 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 642 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-23 642€ (-25.2%)
Marge achat-revente :-35 658€ (-38.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :37,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 681,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 853,26€
Coût de l'assurance :11 313,75€
Taxe foncière : 1 145,00€/an
Soit par mois : 95,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 18,75€/mois
Soit par an : 225,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 512,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 795,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (type à définir) pour remplacer l'absence de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Nécessaire pour respecter les normes de confort thermique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'absence de production d'eau chaude
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vieillissante avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bains avec douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, nécessité de création d'une salle de bains
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon, peinture et revêtement
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et état usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol dans les 2 chambres, peinture et revêtement
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700 €(839 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation système de chauffage air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: Peinture murs 40 m² × 30€/m² = 1200€, Revêtement sol 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2600€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation 2 chambres: Peinture murs 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 3600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 512 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 148 €/an
Calcul : 512 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 300 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 145 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 225 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 927 €
Revenus locatifs : +6 148 €
Charges déductibles : -59 927 €
Résultat foncier Année 1 : -53 780 €(Déficit de 53 780 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 380 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 227 €/an
Revenus locatifs : +6 148 €
Charges déductibles : -6 227 €
Résultat foncier Années 2+ : -80 €/an(Déficit de 80 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32379.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 148 €59 931 €4 409 €-53 784 €21 400 €32 384 €32 384 €
26 270 €6 115 €4 292 €155 €--32 228 €
36 396 €5 995 €4 172 €401 €--31 827 €
46 524 €5 870 €4 048 €654 €--31 173 €
56 654 €5 741 €3 919 €913 €--30 260 €
66 787 €5 608 €3 785 €1 180 €--29 080 €
76 923 €5 470 €3 647 €1 454 €--27 627 €
87 062 €5 327 €3 504 €1 735 €--25 892 €
97 203 €5 179 €3 356 €2 024 €--23 868 €
107 347 €5 025 €3 203 €2 321 €--21 546 €
117 494 €4 867 €3 044 €2 627 €--18 919 €
127 644 €4 703 €2 880 €2 941 €---
137 797 €4 533 €2 710 €3 264 €---
147 952 €4 357 €2 535 €3 595 €---
158 112 €4 175 €2 353 €3 936 €---
168 274 €3 987 €2 164 €4 287 €---
178 439 €3 792 €1 969 €4 647 €---
188 608 €3 590 €1 767 €5 018 €---
198 780 €3 381 €1 559 €5 399 €---
208 956 €3 165 €1 342 €5 791 €---
219 135 €2 941 €1 119 €6 194 €---
229 318 €2 710 €887 €6 608 €---
239 504 €2 470 €647 €7 034 €---
249 694 €2 222 €399 €7 472 €---
259 888 €1 965 €142 €7 923 €---
TOTAL196 907 €163 117 €63 853 €33 790 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 33 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 291 €-6 420 €+7 711 €
2+1 291 €0 €+1 291 €
3+1 291 €0 €+1 291 €
4+1 291 €0 €+1 291 €
5+1 291 €0 €+1 291 €
6+1 291 €0 €+1 291 €
7+1 291 €0 €+1 291 €
8+1 291 €0 €+1 291 €
9+1 291 €0 €+1 291 €
10+1 291 €0 €+1 291 €
11+1 291 €0 €+1 291 €
12+1 291 €+882 €+409 €
13+1 291 €+979 €+312 €
14+1 291 €+1 079 €+212 €
15+1 291 €+1 181 €+110 €
16+1 291 €+1 286 €+5 €
17+1 291 €+1 394 €-103 €
18+1 291 €+1 505 €-214 €
19+1 291 €+1 620 €-329 €
20+1 291 €+1 737 €-446 €
21+1 291 €+1 858 €-567 €
22+1 291 €+1 982 €-691 €
23+1 291 €+2 110 €-819 €
24+1 291 €+2 242 €-951 €
25+1 291 €+2 377 €-1 086 €
Total+32 275 €+15 813 €+16 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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