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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface106m²
Coût Total110 124€
Loyer Annuel10 977€
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 800 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 922,64 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Non meublé

Appartement T6 à rénover à Limoges Sud — 106 m², 4 chambres, séjour lumineux et cuisine aménagée. Balcon agréable pour profiter de l'extérieur . Bâtiment de 1970, état à rénover, idéal pour projet familial ou investissement . Cave et place de parking extérieure incluses . Proche commerces, écoles et transports, parfait pour la vie quotidienne. Prix : 111 800 euros — contactez-nous pour visiter ! Référence agence : 18350

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.817269, 1.272144
Total : 110 124€
Prix d'acquisition : 97 800€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 102 300€
Frais de notaire : 7 824€
Coût estimé : 7 824€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10977€/an
Fourchette totale : 729€ - 1148€/mois
Fourchette annuelle : 8748€ - 13772€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 12.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 406,78 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 119 €
Prix d'achat :97 800 €
Décote à l'achat :-51 319€ (-34.4%)
Marge achat-revente :38 995€ (26.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 124€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 577,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 501,48€
Coût de l'assurance :9 635,85€
Taxe foncière : 1 097,67€/an
Soit par mois : 91,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 914,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :245,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 106 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec installations vieillissantes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à rénover
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la moquette usée
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine fonctionnelle mais avec installations datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 977 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 124 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 680 €
Revenus locatifs : +10 977 €
Charges déductibles : -9 680 €
Résultat foncier Année 1 : 1 297 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 180 €/an
Revenus locatifs : +10 977 €
Charges déductibles : -5 180 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 797 €/an
Prix d'achat du bien : 97 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 570 €(65% de 97 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 312 €/an
Calcul : 63 570 € × 3,636% = 2 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 977 €9 683 €3 700 €1 293 €---
211 196 €5 085 €3 602 €6 111 €---
311 420 €4 983 €3 500 €6 437 €---
411 649 €4 878 €3 395 €6 770 €---
511 881 €4 769 €3 286 €7 112 €---
612 119 €4 657 €3 174 €7 462 €---
712 362 €4 540 €3 057 €7 821 €---
812 609 €4 420 €2 937 €8 189 €---
912 861 €4 295 €2 812 €8 565 €---
1013 118 €4 167 €2 683 €8 952 €---
1113 380 €4 033 €2 550 €9 347 €---
1213 648 €3 895 €2 412 €9 753 €---
1313 921 €3 752 €2 269 €10 169 €---
1414 199 €3 605 €2 122 €10 595 €---
1514 483 €3 452 €1 969 €11 031 €---
1614 773 €3 294 €1 811 €11 479 €---
1715 069 €3 131 €1 647 €11 938 €---
1815 370 €2 961 €1 478 €12 409 €---
1915 677 €2 786 €1 303 €12 891 €---
2015 991 €2 605 €1 122 €13 386 €---
2116 311 €2 418 €935 €13 893 €---
2216 637 €2 224 €741 €14 413 €---
2316 970 €2 024 €541 €14 946 €---
2417 309 €1 817 €333 €15 493 €---
2517 655 €1 602 €119 €16 053 €---
TOTAL351 586 €95 079 €53 501 €256 507 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 507 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 305 €+388 €+1 917 €
2+2 305 €+1 833 €+472 €
3+2 305 €+1 931 €+374 €
4+2 305 €+2 031 €+274 €
5+2 305 €+2 134 €+171 €
6+2 305 €+2 239 €+66 €
7+2 305 €+2 346 €-41 €
8+2 305 €+2 457 €-152 €
9+2 305 €+2 570 €-265 €
10+2 305 €+2 685 €-380 €
11+2 305 €+2 804 €-499 €
12+2 305 €+2 926 €-621 €
13+2 305 €+3 051 €-746 €
14+2 305 €+3 178 €-873 €
15+2 305 €+3 309 €-1 004 €
16+2 305 €+3 444 €-1 139 €
17+2 305 €+3 581 €-1 276 €
18+2 305 €+3 723 €-1 418 €
19+2 305 €+3 867 €-1 562 €
20+2 305 €+4 016 €-1 711 €
21+2 305 €+4 168 €-1 863 €
22+2 305 €+4 324 €-2 019 €
23+2 305 €+4 484 €-2 179 €
24+2 305 €+4 648 €-2 343 €
25+2 305 €+4 816 €-2 511 €
Total+57 625 €+76 952 €+-19 327 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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