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Propriété 5 pièces 110 m²

VilleTonneins (47)
Surface110m²
Coût Total164 660€
Loyer Annuel10 638€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 881,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 5 pièces 110 m²

Située à proximité du centre-ville de TONNEINS, découvez cette maison de caractère des années 1930 à rénover. La propriété se compose en rez-de-chaussée d'une véranda, entrée, salon, séjour, cuisine, wc ; à l'étage, 3 chambres, salle de bains. Sous-sol total, jardin arboré et clos de 1 453 m2 avec dépendance. Toiture récente, tout à l'égout, chauffage au gaz.

Surface : 110 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/01/2022

Consommation énergie primaire : 381 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 381 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 630 € et 3 620 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.391030, 0.305521
Total : 164 660€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 59 900€
Valeur du bien : 156 900€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 887€/mois
Loyer annuel estimé : 10638€/an
Fourchette totale : 702€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 8427€ - 13431€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 009,26 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 019 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-14 019€ (-12.6%)
Marge achat-revente :-53 641€ (-48.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :65,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 885,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 315,37€
Coût de l'assurance :19 759,20€
Taxe foncière : 1 063,85€/an
Soit par mois : 88,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 886,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 381 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 110 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et équipements anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec murs abîmés
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs et plafond, peinture complète
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec murs abîmés et plafond en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, peinture, et revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres avec murs dégradés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation complète chambres: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 887 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 638 €/an
Calcul : 887 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 660 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 363 €
Revenus locatifs : +10 638 €
Charges déductibles : -67 363 €
Résultat foncier Année 1 : -56 725 €(Déficit de 56 725 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 325 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 463 €/an
Revenus locatifs : +10 638 €
Charges déductibles : -7 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 175 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35324.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 638 €67 369 €5 614 €-56 730 €21 400 €35 330 €35 330 €
210 851 €7 321 €5 466 €3 531 €--31 799 €
311 068 €7 167 €5 313 €3 901 €--27 898 €
411 290 €7 009 €5 154 €4 281 €--23 617 €
511 515 €6 844 €4 990 €4 671 €--18 946 €
611 746 €6 674 €4 820 €5 071 €--13 875 €
711 981 €6 499 €4 644 €5 482 €--8 393 €
812 220 €6 316 €4 462 €5 904 €--2 489 €
912 465 €6 128 €4 274 €6 337 €---
1012 714 €5 933 €4 079 €6 781 €---
1112 968 €5 731 €3 877 €7 237 €---
1213 228 €5 522 €3 668 €7 706 €---
1313 492 €5 306 €3 452 €8 186 €---
1413 762 €5 082 €3 228 €8 680 €---
1514 037 €4 850 €2 996 €9 187 €---
1614 318 €4 610 €2 756 €9 708 €---
1714 604 €4 362 €2 508 €10 242 €---
1814 896 €4 105 €2 251 €10 791 €---
1915 194 €3 839 €1 985 €11 355 €---
2015 498 €3 564 €1 710 €11 934 €---
2115 808 €3 279 €1 425 €12 529 €---
2216 124 €2 984 €1 130 €13 140 €---
2316 447 €2 679 €824 €13 768 €---
2416 776 €2 363 €508 €14 413 €---
2517 111 €2 036 €181 €15 076 €---
TOTAL340 754 €187 571 €81 315 €153 183 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 234 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 234 €-6 420 €+8 654 €
2+2 234 €0 €+2 234 €
3+2 234 €0 €+2 234 €
4+2 234 €0 €+2 234 €
5+2 234 €0 €+2 234 €
6+2 234 €0 €+2 234 €
7+2 234 €0 €+2 234 €
8+2 234 €0 €+2 234 €
9+2 234 €+1 154 €+1 080 €
10+2 234 €+2 034 €+200 €
11+2 234 €+2 171 €+63 €
12+2 234 €+2 312 €-78 €
13+2 234 €+2 456 €-222 €
14+2 234 €+2 604 €-370 €
15+2 234 €+2 756 €-522 €
16+2 234 €+2 912 €-678 €
17+2 234 €+3 073 €-839 €
18+2 234 €+3 237 €-1 003 €
19+2 234 €+3 407 €-1 173 €
20+2 234 €+3 580 €-1 346 €
21+2 234 €+3 759 €-1 525 €
22+2 234 €+3 942 €-1 708 €
23+2 234 €+4 130 €-1 896 €
24+2 234 €+4 324 €-2 090 €
25+2 234 €+4 523 €-2 289 €
Total+55 850 €+45 955 €+9 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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