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Maison à vendre

VilleOyonnax (01)
Surface299
Coût Total322 880
Loyer Annuel40 924
Rentabilité12.67%
Cashflow/mois+1 398
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 000 €
Surface : 299 m²
Prix au m² : 762,54 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, 7 chambres, Balcon, Exposition sud, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Idéale investisseur, possibilité de créer quatre appartements. Située à Oyonnax (01100), cette maison de 299 m² habitable offre de nombreuses possibilités d'aménagement. Idéale pour un investisseur. Autrefois utilisée comme bureaux d'un cabinet d'expert-comptable, cette construction datant de 1961 présente un fort potentiel de transformation pour des projets résidentiels.

La demeure se compose de 12 pièces dont 7 chambres, offrant ainsi un espace de vie généreux et modulable. Vous bénéficierez de 4 grandes caves. Spacieuse, elle est idéale pour une famille nombreuse ou pour un investisseur souhaitant exploiter pleinement le potentiel de cette propriété. Avec ses caractéristiques uniques et son emplacement stratégique, cette maison à Oyonnax représente une opportunité rare sur le marché immobilier, alliant potentiel d'investissement et possibilités de développement. Chauffage pompe à chaleur et fioul.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 228 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Alain PRÉVITALI - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BOURG EN BRESSE sous le numéro 894902584

Ville : Oyonnax
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01100
Coordonnées : 46.249421, 5.646169
Total : 322 880
Prix d'acquisition : 228 000
Travaux : 76 640
Valeur du bien : 304 640
Frais de notaire : 18 240
Coût estimé : 18 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 299
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 16.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 3410€/mois
Loyer annuel estimé : 40924€/an
Fourchette totale : 2413€ - 4821€/mois
Fourchette annuelle : 28950€ - 57849€/an
Rentabilité brute :12.67%
Fourchette de rentabilité :8.97% - 17.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 027,27 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :606 154
Prix d'achat :228 000
Décote à l'achat :-378 154 (-62.4%)
Marge achat-revente :283 274€ (46.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 576,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :94,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 671,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :150 178,00
Coût de l'assurance :28 252,00
Taxe foncière : 4 092,37€/an
Soit par mois : 341,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 410,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 012,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 398,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 299 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage existant (pompe à chaleur et fioul)
Quantité: 1 système pour 299 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine correcte mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 640(256 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:23 920
    Isolation combles: 299 m² × 80€/m² = 23920€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage:13 000
    Remplacement système chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:18 500
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 500€ = 18500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 800€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 040
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€
  • Chambres - Peinture:1 680
    Peinture murs et plafonds: 84 m² × 20€/m² = 1680€
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oyonnax (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 55 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 924 €/an
Calcul : 3 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 880 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 130 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 092 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 284
Revenus locatifs : +40 924
Charges déductibles : -92 284
Résultat foncier Année 1 : -51 360(Déficit de 51 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 960
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 644 €/an
Revenus locatifs : +40 924
Charges déductibles : -15 644
Résultat foncier Années 2+ : 25 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29960.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 228 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 200(65% de 228 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 389 €/an
Calcul : 148 200 € × 3,636% = 5 389
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 92492 29410 432-51 37021 400 €29 970 €29 970 €
241 74215 37210 15026 370--3 601 €
342 57715 0819 85927 496---
443 42914 7809 55828 648---
544 29714 4699 24729 828---
645 18314 1488 92631 035---
746 08713 8168 59432 270---
847 00813 4748 25133 535---
947 94913 1197 89734 829---
1048 90812 7537 53136 154---
1149 88612 3757 15337 511---
1250 88311 9846 76238 899---
1351 90111 5816 35840 320---
1452 93911 1645 94141 775---
1553 99810 7335 51043 265---
1655 07810 2885 06544 790---
1756 1799 8284 60546 352---
1857 3039 3524 13047 951---
1958 4498 8613 63949 588---
2059 6188 3543 13251 264---
2160 8107 8302 60752 980---
2262 0277 2882 06654 738---
2363 2676 7291 50656 538---
2464 5326 15192858 382---
2565 8235 55333160 270---
TOTAL1 310 797357 379150 178953 41821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 953 418
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 594-6 420+15 014
2+8 5940+8 594
3+8 594+7 169+1 425
4+8 594+8 5940
5+8 594+8 948-354
6+8 594+9 310-716
7+8 594+9 681-1 087
8+8 594+10 060-1 466
9+8 594+10 449-1 855
10+8 594+10 846-2 252
11+8 594+11 253-2 659
12+8 594+11 670-3 076
13+8 594+12 096-3 502
14+8 594+12 533-3 939
15+8 594+12 980-4 386
16+8 594+13 437-4 843
17+8 594+13 906-5 312
18+8 594+14 385-5 791
19+8 594+14 876-6 282
20+8 594+15 379-6 785
21+8 594+15 894-7 300
22+8 594+16 421-7 827
23+8 594+16 962-8 368
24+8 594+17 515-8 921
25+8 594+18 081-9 487
Total+214 850+286 025+-71 175
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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