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Achat : Appartement Bourges (18000)

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface70m²
Coût Total105 080€
Loyer Annuel7 837€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 91 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 300 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 balcon, Toilettes séparées, Cave

Centre Ville De Bourges Quartier Auron, proximité immédiate des commerces et du centre ville Appartement en duplex 3 Pieces idéalement situé en fond de cour composé d une pièce de vie avec rangement , une cuisine séparée aménagée , une chambre, un toilette séparé , une salle de bain et à l étage sous comble ( non comptabilisé dans la surface carrez ) un très bel espace avec beaucoup de cachet pouvant faire office de salon ou être aménagé en chambre supplémentaire avec rangement et possibilité de créer un espace bureau.

L'appartement dispose d une cave -cabanon permettant d entreposer . Le Chauffage est électrique , les fenêtres sont en pvc double vitrage les charges sont très faibles puisque cette petite copropriété est en syndic bénévole .

Idéal premier achat ou investissement locatif , cet appartement est fait pour vous !!! pour plus d informations n 'hésitez pas à me par téléphone ou par mail

VISITE Sur Rendez Vous Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. Gouv. Fr Alexandra Forais - Ei - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Bourges sous le n°. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 Paris - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au Rcs Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle Cpi 002 025 - Cci Paris Idf - Caisse de Garantie : Galian Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.082120, 2.394090
Total : 105 080€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 6 800€
Valeur du bien : 97 800€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7837€/an
Fourchette totale : 497€ - 858€/mois
Fourchette annuelle : 5966€ - 10293€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 685,06 €/m²
Basé sur :520 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 954 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :-26 954€ (-22.9%)
Marge achat-revente :12 874€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 551,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 050,96€
Coût de l'assurance :9 194,50€
Taxe foncière : 783,67€/an
Soit par mois : 65,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 653,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 616,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 5/5 visible - Chambre récemment rénovée, léger rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Espace en bon état, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 800 €(97 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6800€ = 6800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 837 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 479 €
Revenus locatifs : +7 837 €
Charges déductibles : -11 479 €
Résultat foncier Année 1 : -3 642 €(Déficit de 3 642 €)
Imputable sur revenu global : 3 642 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 679 €/an
Revenus locatifs : +7 837 €
Charges déductibles : -4 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 158 €/an
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 837 €11 482 €3 531 €-3 645 €3 645 €--
27 993 €4 588 €3 437 €3 405 €---
38 153 €4 491 €3 340 €3 662 €---
48 316 €4 391 €3 240 €3 925 €---
58 483 €4 287 €3 136 €4 195 €---
68 652 €4 180 €3 028 €4 472 €---
78 825 €4 069 €2 917 €4 757 €---
89 002 €3 954 €2 802 €5 048 €---
99 182 €3 835 €2 684 €5 347 €---
109 366 €3 712 €2 561 €5 654 €---
119 553 €3 585 €2 433 €5 968 €---
129 744 €3 453 €2 302 €6 291 €---
139 939 €3 317 €2 165 €6 622 €---
1410 138 €3 176 €2 025 €6 962 €---
1510 340 €3 030 €1 879 €7 310 €---
1610 547 €2 879 €1 728 €7 668 €---
1710 758 €2 723 €1 572 €8 035 €---
1810 973 €2 562 €1 411 €8 411 €---
1911 193 €2 395 €1 244 €8 798 €---
2011 417 €2 222 €1 071 €9 194 €---
2111 645 €2 044 €892 €9 601 €---
2211 878 €1 859 €707 €10 019 €---
2312 115 €1 668 €516 €10 448 €---
2412 358 €1 470 €318 €10 888 €---
2512 605 €1 265 €114 €11 340 €---
TOTAL251 011 €86 637 €51 051 €164 373 €3 645 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 094 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 646 €-1 094 €+2 740 €
2+1 646 €+1 022 €+624 €
3+1 646 €+1 099 €+547 €
4+1 646 €+1 178 €+468 €
5+1 646 €+1 259 €+387 €
6+1 646 €+1 342 €+304 €
7+1 646 €+1 427 €+219 €
8+1 646 €+1 514 €+132 €
9+1 646 €+1 604 €+42 €
10+1 646 €+1 696 €-50 €
11+1 646 €+1 790 €-144 €
12+1 646 €+1 887 €-241 €
13+1 646 €+1 987 €-341 €
14+1 646 €+2 088 €-442 €
15+1 646 €+2 193 €-547 €
16+1 646 €+2 300 €-654 €
17+1 646 €+2 410 €-764 €
18+1 646 €+2 523 €-877 €
19+1 646 €+2 639 €-993 €
20+1 646 €+2 758 €-1 112 €
21+1 646 €+2 880 €-1 234 €
22+1 646 €+3 006 €-1 360 €
23+1 646 €+3 134 €-1 488 €
24+1 646 €+3 266 €-1 620 €
25+1 646 €+3 402 €-1 756 €
Total+41 150 €+49 312 €+-8 162 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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