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Appartement

VilleMane (31)
Surface91
Coût Total138 300
Loyer Annuel8 781
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-57
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 961,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 140 m² de terrain, Cheminée, Cuisine séparée, Parquet, 1 garage, 1 place de parking, Étage 1

Mane 31260, Au sein d'une copropriété de seulement deux lots, découvrez ce spacieux appartement T4 de 91 m² avec terrasse privative, jardinet, garage et stationnement. Il se compose d'un hall d'entrée, d'un espace nuit comprenant trois chambres confortables, d'une salle de bains avec baignoire et douche, ainsi que d'un Wc indépendant. La cuisine aménagée est séparée, tandis que le séjour s'ouvre sur une agréable terrasse avec vue dégagée. Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir, mais le logement reste habitable immédiatement. Une belle opportunité à visiter sans tarder ! Bien soumis au statut juridique de la Copropriété. Pas de procédure en cours. Honoraires : 9,38 % Ttc à la charge de l'acquéreur Prix hors honoraires d'agence : 80 000  Prix de vente 87 500 Agence Castex Immo - - Plus d'informations sur (réf. )

Ville : Mane
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31260
Coordonnées : 43.082764, 0.951548
Total : 138 300
Prix d'acquisition : 87 500
Travaux : 43 800
Valeur du bien : 131 300
Frais de notaire : 7 000
Coût estimé : 7 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 732€/mois
Loyer annuel estimé : 8781€/an
Fourchette totale : 568€ - 943€/mois
Fourchette annuelle : 6813€ - 11316€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 933,7 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :175 967
Prix d'achat :87 500
Décote à l'achat :-88 467 (-50.3%)
Marge achat-revente :37 667€ (21.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 715,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 326,12
Coût de l'assurance :12 101,25
Taxe foncière : 878,05€/an
Soit par mois : 73,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 731,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine, remplacement des meubles si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 3 chambres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture salon: 1 salon × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:900
    Peinture salle à manger: 1 salle à manger × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 732 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 781 €/an
Calcul : 732 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 464 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 300 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 878 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 626
Revenus locatifs : +8 781
Charges déductibles : -49 626
Résultat foncier Année 1 : -40 845(Déficit de 40 845 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 445
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 826 €/an
Revenus locatifs : +8 781
Charges déductibles : -5 826
Résultat foncier Années 2+ : 2 955 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19445.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 78149 6304 468-40 85021 400 €19 450 €19 450 €
28 9565 7104 3483 247--16 203 €
39 1355 5854 2233 550--12 653 €
49 3185 4564 0943 862--8 791 €
59 5045 3233 9614 181--4 609 €
69 6945 1853 8234 509--100 €
79 8885 0433 6814 845---
810 0864 8963 5345 190---
910 2884 7453 3825 543---
1010 4944 5883 2265 906---
1110 7034 4263 0646 278---
1210 9174 2582 8966 659---
1311 1364 0862 7237 050---
1411 3593 9072 5457 452---
1511 5863 7222 3607 863---
1611 8173 5322 1708 286---
1712 0543 3351 9738 719---
1812 2953 1311 7699 164---
1912 5412 9211 5599 620---
2012 7922 7031 34110 088---
2113 0472 4791 11710 568---
2213 3082 24788511 061---
2313 5752 00764511 567---
2413 8461 76039812 086---
2514 1231 50414212 619---
TOTAL281 243142 17964 326139 06421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 064
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 781 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 844 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 844-6 420+8 264
2+1 8440+1 844
3+1 8440+1 844
4+1 8440+1 844
5+1 8440+1 844
6+1 8440+1 844
7+1 844+1 423+421
8+1 844+1 557+287
9+1 844+1 663+181
10+1 844+1 772+72
11+1 844+1 883-39
12+1 844+1 998-154
13+1 844+2 115-271
14+1 844+2 235-391
15+1 844+2 359-515
16+1 844+2 486-642
17+1 844+2 616-772
18+1 844+2 749-905
19+1 844+2 886-1 042
20+1 844+3 026-1 182
21+1 844+3 171-1 327
22+1 844+3 318-1 474
23+1 844+3 470-1 626
24+1 844+3 626-1 782
25+1 844+3 786-1 942
Total+46 100+41 719+4 381
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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