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T4 110m2 1er étage Belfort Faubourg des ancêtres

VilleBelfort (90)
Surface110
Coût Total178 500
Loyer Annuel12 079
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-88
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 227,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 4 pièces, Placards, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

En Exclusivite Situé au 1er étage d’une copropriété de caractère datant de 1883, découvrez ce bel appartement T4 d’environ 110 m2 alliant charme de l’ancien et beaux volumes. Le logement se compose d’une entrée avec placard, d’un dégagement, de trois chambres dont une avec grand placard et une avec dressing, d’une salle de bain équipée d’une baignoire, d’un lavabo, d’un sèche-serviettes et d’un emplacement pour machine à laver, ainsi que de Wc séparés. La cuisine équipée comprend un four électrique, une plaque de cuisson gaz et une hotte aspirante. Le salon-séjour lumineux dispose d’un espace bar et offre une agréable vue sur la cour intérieure. Une cave ainsi qu’une place de parking complètent ce bien. Possibilité également de louer un garage à proximité pour 70 €/mois. Caractéristiques techniques :

Chauffage et production d’eau chaude par chaudière gaz de ville Assainissement : tout-à-l’égout Fenêtres simple et double vitrage Charges de copropriété : environ 50 €/mois Taxe foncière : 1 182 €/an

Prix du bien : 135 000 € Honoraires charge vendeur

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.638830, 6.862220
Total : 178 500
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 32 700
Valeur du bien : 167 700
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1007€/mois
Loyer annuel estimé : 12079€/an
Fourchette totale : 784€ - 1292€/mois
Fourchette annuelle : 9408€ - 15508€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 364,67 €/m²
Basé sur :486 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 114
Prix d'achat :135 000
Décote à l'achat :-15 114 (-10.1%)
Marge achat-revente :-28 386€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :893,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 583,92
Coût de l'assurance :15 618,75
Taxe foncière : 1 182,00€/an
Soit par mois : 98,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 006,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz de ville par une chaudière à condensation
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine moderne mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 700(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose comprise)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Cuisine - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 007 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 079 €/an
Calcul : 1 007 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 500 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 182 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 276
Revenus locatifs : +12 079
Charges déductibles : -41 276
Résultat foncier Année 1 : -29 197(Déficit de 29 197 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 797
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 576 €/an
Revenus locatifs : +12 079
Charges déductibles : -8 576
Résultat foncier Années 2+ : 3 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7797.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 07941 2826 175-29 20321 400 €7 803 €7 803 €
212 3208 4206 0133 900--3 903 €
312 5678 2525 8464 314---
412 8188 0795 6724 739---
513 0747 8995 4935 175---
613 3367 7135 3075 623---
713 6037 5215 1146 082---
813 8757 3214 9146 554---
914 1527 1144 7087 038---
1014 4356 9014 4947 535---
1114 7246 6794 2728 045---
1215 0186 4504 0438 569---
1315 3196 2123 8059 107---
1415 6255 9663 5599 659---
1515 9385 7113 30410 227---
1616 2565 4473 04010 809---
1716 5815 1742 76711 408---
1816 9134 8912 48412 022---
1917 2514 5982 19112 654---
2017 5964 2941 88813 302---
2117 9483 9801 57313 968---
2218 3073 6551 24814 653---
2318 6733 31891115 356---
2419 0472 96956216 078---
2519 4282 60720116 821---
TOTAL386 885182 45389 584204 43221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 432
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 079 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 537 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 537-6 420+8 957
2+2 5370+2 537
3+2 537+123+2 414
4+2 537+1 422+1 115
5+2 537+1 553+984
6+2 537+1 687+850
7+2 537+1 825+712
8+2 537+1 966+571
9+2 537+2 111+426
10+2 537+2 260+277
11+2 537+2 413+124
12+2 537+2 571-34
13+2 537+2 732-195
14+2 537+2 898-361
15+2 537+3 068-531
16+2 537+3 243-706
17+2 537+3 422-885
18+2 537+3 607-1 070
19+2 537+3 796-1 259
20+2 537+3 991-1 454
21+2 537+4 190-1 653
22+2 537+4 396-1 859
23+2 537+4 607-2 070
24+2 537+4 823-2 286
25+2 537+5 046-2 509
Total+63 425+61 330+2 095
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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