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Appartement 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface85m²
Coût Total174 020€
Loyer Annuel10 441€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 85 m²

Référence 5736OD. Charmant appartement de 4 pièces d'une surface de 85,30 m² situé au 1er étage d'un immeuble des années 70. Ce bien comprend 3 chambres, un séjour lumineux de 24 m², une cuisine aménagée, une salle de bain, et un WC séparé. Des travaux sont à prévoir pour personnaliser ce logement. Vous bénéficierez également d'un balcon, d'un garage fermé de 14 m², ainsi qu'une place de parking extérieure et la jouissance exclusive d'un jardinet de 63 m². Situé à proximité de toutes commodités. Contactez l'agence NESTENN Bergerac pour organiser une visite.

Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/02/2023

Consommation énergie primaire : 201 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 350 € et 1 840 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.890587, 0.457388
Total : 174 020€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 164 500€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10441€/an
Fourchette totale : 646€ - 1171€/mois
Fourchette annuelle : 7755€ - 14056€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :862,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 906,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 822,43€
Coût de l'assurance :13 051,50€
Taxe foncière : 1 044,06€/an
Soit par mois : 87,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 870,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour gain de classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'ensemble de l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 5000€ = 5000€, Installation: 4500€ = 4500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€
  • Électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 85 m² × 140€/m² = 11900€, Main d'œuvre: 100€ = 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 441 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 859 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 020 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 522 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 925 €
Revenus locatifs : +10 441 €
Charges déductibles : -52 925 €
Résultat foncier Année 1 : -42 484 €(Déficit de 42 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 425 €/an
Revenus locatifs : +10 441 €
Charges déductibles : -7 425 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 016 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21084.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 441 €52 930 €5 864 €-42 490 €21 400 €21 090 €21 090 €
210 649 €7 275 €5 709 €3 374 €--17 715 €
310 862 €7 114 €5 548 €3 748 €--13 967 €
411 080 €6 948 €5 381 €4 132 €--9 835 €
511 301 €6 775 €5 209 €4 526 €--5 309 €
611 527 €6 597 €5 031 €4 930 €--379 €
711 758 €6 413 €4 847 €5 345 €---
811 993 €6 222 €4 656 €5 771 €---
912 233 €6 025 €4 459 €6 208 €---
1012 477 €5 821 €4 254 €6 657 €---
1112 727 €5 609 €4 043 €7 118 €---
1212 982 €5 391 €3 825 €7 591 €---
1313 241 €5 165 €3 598 €8 077 €---
1413 506 €4 931 €3 364 €8 576 €---
1513 776 €4 688 €3 122 €9 088 €---
1614 052 €4 438 €2 872 €9 614 €---
1714 333 €4 179 €2 613 €10 154 €---
1814 619 €3 911 €2 345 €10 709 €---
1914 912 €3 633 €2 067 €11 279 €---
2015 210 €3 346 €1 780 €11 864 €---
2115 514 €3 049 €1 483 €12 465 €---
2215 824 €2 742 €1 176 €13 082 €---
2316 141 €2 424 €858 €13 717 €---
2416 464 €2 095 €529 €14 369 €---
2516 793 €1 755 €189 €15 038 €---
TOTAL334 416 €169 475 €84 822 €164 940 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 193 €-6 420 €+8 613 €
2+2 193 €0 €+2 193 €
3+2 193 €0 €+2 193 €
4+2 193 €0 €+2 193 €
5+2 193 €0 €+2 193 €
6+2 193 €0 €+2 193 €
7+2 193 €+1 490 €+703 €
8+2 193 €+1 731 €+462 €
9+2 193 €+1 862 €+331 €
10+2 193 €+1 997 €+196 €
11+2 193 €+2 135 €+58 €
12+2 193 €+2 277 €-84 €
13+2 193 €+2 423 €-230 €
14+2 193 €+2 573 €-380 €
15+2 193 €+2 726 €-533 €
16+2 193 €+2 884 €-691 €
17+2 193 €+3 046 €-853 €
18+2 193 €+3 213 €-1 020 €
19+2 193 €+3 384 €-1 191 €
20+2 193 €+3 559 €-1 366 €
21+2 193 €+3 739 €-1 546 €
22+2 193 €+3 925 €-1 732 €
23+2 193 €+4 115 €-1 922 €
24+2 193 €+4 311 €-2 118 €
25+2 193 €+4 511 €-2 318 €
Total+54 825 €+49 482 €+5 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 214 jours
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