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Appartement à vendre

VilleSaint-Herblain (44)
Surface67.6m²
Coût Total169 695€
Loyer Annuel9 939€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 718 €
Surface : 67.6 m²
Prix au m² : 1 815,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue

ST-HERBLAIN : T3 au dernier étage avec balcon, parking et cave. Profitez d'une vue dégagée et d'espaces verts au pied de l'immeuble. Vous apprécierez ses beaux volumes, ses pièces spacieuses et lumineuses. Idéalement situé, il bénéficie de la proximité immédiate des commerces, des transports et de toutes les commodités. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.204043, -1.621554
Total : 169 695€
Prix d'acquisition : 122 718€
Travaux : 37 160€
Valeur du bien : 159 878€
Frais de notaire : 9 817€
Coût estimé : 9 817€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.6m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 828€/mois
Loyer annuel estimé : 9939€/an
Fourchette totale : 700€ - 979€/mois
Fourchette annuelle : 8405€ - 11753€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 933,31 €/m²
Basé sur :118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 692 €
Prix d'achat :122 718 €
Décote à l'achat :-7 974€ (-6.1%)
Marge achat-revente :-39 003€ (-29.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 695€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :831,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :49,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 880,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 737,08€
Coût de l'assurance :14 848,31€
Taxe foncière : 993,90€/an
Soit par mois : 82,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 126,25€/mois
Soit par an : 1 515,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 828,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 090,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-261,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67.6 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 160 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 939 €/an
Calcul : 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 695 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 994 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 515 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 791 €
Revenus locatifs : +9 939 €
Charges déductibles : -45 791 €
Résultat foncier Année 1 : -35 852 €(Déficit de 35 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 452 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 631 €/an
Revenus locatifs : +9 939 €
Charges déductibles : -8 631 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 308 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14451.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 718 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 767 €(65% de 122 718 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 901 €/an
Calcul : 79 767 € × 3,636% = 2 901 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 939 €45 796 €5 533 €-35 857 €21 400 €14 457 €14 457 €
210 138 €8 487 €5 384 €1 651 €--12 806 €
310 341 €8 333 €5 230 €2 007 €--10 799 €
410 547 €8 174 €5 071 €2 373 €--8 426 €
510 758 €8 010 €4 907 €2 749 €--5 677 €
610 973 €7 840 €4 737 €3 134 €--2 543 €
711 193 €7 664 €4 561 €3 529 €---
811 417 €7 483 €4 380 €3 934 €---
911 645 €7 295 €4 193 €4 350 €---
1011 878 €7 102 €3 999 €4 777 €---
1112 116 €6 901 €3 798 €5 214 €---
1212 358 €6 694 €3 591 €5 664 €---
1312 605 €6 480 €3 377 €6 125 €---
1412 857 €6 259 €3 156 €6 598 €---
1513 114 €6 031 €2 928 €7 084 €---
1613 377 €5 794 €2 692 €7 582 €---
1713 644 €5 550 €2 447 €8 094 €---
1813 917 €5 298 €2 195 €8 619 €---
1914 195 €5 037 €1 934 €9 158 €---
2014 479 €4 768 €1 665 €9 711 €---
2114 769 €4 489 €1 387 €10 279 €---
2215 064 €4 202 €1 099 €10 863 €---
2315 366 €3 904 €801 €11 461 €---
2415 673 €3 597 €494 €12 076 €---
2515 986 €3 279 €176 €12 707 €---
TOTAL318 350 €194 468 €79 737 €123 882 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 087 €-6 420 €+8 507 €
2+2 087 €0 €+2 087 €
3+2 087 €0 €+2 087 €
4+2 087 €0 €+2 087 €
5+2 087 €0 €+2 087 €
6+2 087 €0 €+2 087 €
7+2 087 €+296 €+1 791 €
8+2 087 €+1 180 €+907 €
9+2 087 €+1 305 €+782 €
10+2 087 €+1 433 €+654 €
11+2 087 €+1 564 €+523 €
12+2 087 €+1 699 €+388 €
13+2 087 €+1 837 €+250 €
14+2 087 €+1 979 €+108 €
15+2 087 €+2 125 €-38 €
16+2 087 €+2 275 €-188 €
17+2 087 €+2 428 €-341 €
18+2 087 €+2 586 €-499 €
19+2 087 €+2 747 €-660 €
20+2 087 €+2 913 €-826 €
21+2 087 €+3 084 €-997 €
22+2 087 €+3 259 €-1 172 €
23+2 087 €+3 438 €-1 351 €
24+2 087 €+3 623 €-1 536 €
25+2 087 €+3 812 €-1 725 €
Total+52 175 €+37 165 €+15 010 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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