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EXCLUSIVITE - Nouveau - Maison avec jardin

VilleCharleville-Mézières (08)
Surface73m²
Coût Total118 702€
Loyer Annuel7 437€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 400 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 813,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir, maison mitoyenne d’environ 73 m², idéalement située à proximité des commerces et de toutes les commodités.

Elle se compose :

Au rez-de-chaussée : • Entrée • Cuisine • Salon-séjour avec accès direct sur terrasse et jardin clos

Au 1er étage : • Palier • 2 chambres • Salle de douche • WC

Au 2e étage : • Grand grenier offrant un bel espace de stockage

En complément : • Cave • Chauffage électrique • Double vitrage PVC • Volets roulants manuels • Terrain d’environ 225 m² • Taxe foncière : 1 200 €

Estimation des coûts annuels d'énergie du logement entre 2 030 € et 2 780 € par an, prix moyen des énergies indexés au 01.01.2021 (abonnement compris). DIAGNOSTIC - DPE : F (365) GES : C (12) Logement à consommation énergétique excessive.

Prix : 59 400 € (honoraires à la charge du vendeur). Mandat n°2101

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.749020, 4.729420
Total : 118 702€
Prix d'acquisition : 59 400€
Travaux : 54 550€
Valeur du bien : 113 950€
Frais de notaire : 4 752€
Coût estimé : 4 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 8.49€/m²/mois
Fourchette : 6.51€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 620€/mois
Loyer annuel estimé : 7437€/an
Fourchette totale : 475€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5699€ - 9706€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 348,25 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 422 €
Prix d'achat :59 400 €
Décote à l'achat :-39 022€ (-39.6%)
Marge achat-revente :-20 280€ (-20.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 702€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,48€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 643,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 146,52€
Coût de l'assurance :14 244,24€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 619,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 550 €(747 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 650€
    Isolation combles: 73 m² × 50€/m² = 3650€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 620 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 437 €/an
Calcul : 620 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 702 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 458 €
Revenus locatifs : +7 437 €
Charges déductibles : -60 458 €
Résultat foncier Année 1 : -53 021 €(Déficit de 53 021 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 621 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 908 €/an
Revenus locatifs : +7 437 €
Charges déductibles : -5 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31620.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 610 €(65% de 59 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 404 €/an
Calcul : 38 610 € × 3,636% = 1 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 437 €60 462 €4 142 €-53 024 €21 400 €31 624 €31 624 €
27 586 €5 803 €4 034 €1 782 €--29 842 €
37 738 €5 692 €3 922 €2 046 €--27 796 €
47 892 €5 576 €3 806 €2 317 €--25 479 €
58 050 €5 455 €3 686 €2 595 €--22 885 €
68 211 €5 331 €3 561 €2 880 €--20 005 €
78 375 €5 202 €3 432 €3 173 €--16 831 €
88 543 €5 069 €3 299 €3 474 €--13 357 €
98 714 €4 930 €3 161 €3 783 €--9 574 €
108 888 €4 787 €3 017 €4 101 €--5 473 €
119 066 €4 639 €2 869 €4 427 €--1 045 €
129 247 €4 485 €2 715 €4 762 €---
139 432 €4 326 €2 556 €5 106 €---
149 621 €4 161 €2 391 €5 460 €---
159 813 €3 990 €2 220 €5 823 €---
1610 009 €3 813 €2 043 €6 197 €---
1710 210 €3 629 €1 860 €6 580 €---
1810 414 €3 439 €1 670 €6 974 €---
1910 622 €3 243 €1 473 €7 379 €---
2010 834 €3 039 €1 269 €7 796 €---
2111 051 €2 828 €1 058 €8 223 €---
2211 272 €2 609 €839 €8 663 €---
2311 498 €2 382 €613 €9 115 €---
2411 728 €2 148 €378 €9 580 €---
2511 962 €1 905 €135 €10 057 €---
TOTAL238 212 €158 941 €60 147 €79 271 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 437 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 562 €-6 420 €+7 982 €
2+1 562 €0 €+1 562 €
3+1 562 €0 €+1 562 €
4+1 562 €0 €+1 562 €
5+1 562 €0 €+1 562 €
6+1 562 €0 €+1 562 €
7+1 562 €0 €+1 562 €
8+1 562 €0 €+1 562 €
9+1 562 €0 €+1 562 €
10+1 562 €0 €+1 562 €
11+1 562 €0 €+1 562 €
12+1 562 €+1 429 €+133 €
13+1 562 €+1 532 €+30 €
14+1 562 €+1 638 €-76 €
15+1 562 €+1 747 €-185 €
16+1 562 €+1 859 €-297 €
17+1 562 €+1 974 €-412 €
18+1 562 €+2 092 €-530 €
19+1 562 €+2 214 €-652 €
20+1 562 €+2 339 €-777 €
21+1 562 €+2 467 €-905 €
22+1 562 €+2 599 €-1 037 €
23+1 562 €+2 735 €-1 173 €
24+1 562 €+2 874 €-1 312 €
25+1 562 €+3 017 €-1 455 €
Total+39 050 €+24 095 €+14 955 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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