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Maison à vendre

VilleÉtais-la-Sauvin (89)
Surface120m²
Coût Total135 199€
Loyer Annuel8 601€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 999 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 749,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 3 chambres, Jardin, calme

Maison clé en main avec pas ou peu de travaux 2 belles pièces à vivre au rdc :

  • séjour avec cheminée ouverte 30 m²,
  • cuisine aménagée équipé + possibilité installation machine à laver ou lave vaisselle, fait salle à manger 27 avec WC + lave mains Etage palier qui dessert 3 chambres 11 14 et 15 m², salle d'eau et WC Grenier aménageable avec dalle isolée et laine de verre sous toiture et rails posés Double vitrage PVC partout Joli jardin arboré et clos avec différents espaces

A voir rapidement !! Exclusif ORDIM

Ville : Étais-la-Sauvin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89480
Coordonnées : 47.517410, 3.363599
Total : 135 199€
Prix d'acquisition : 89 999€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 127 999€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 5.97€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 7.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8601€/an
Fourchette totale : 560€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6716€ - 11016€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :825,76 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :99 091 €
Prix d'achat :89 999 €
Décote à l'achat :-9 092€ (-9.2%)
Marge achat-revente :-36 108€ (-36.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 199€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 699,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 604,16€
Coût de l'assurance :10 139,93€
Taxe foncière : 860,12€/an
Soit par mois : 71,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 771,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 200€
    Isolation des combles perdus: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 000€
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Pose de parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture des murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étais-la-Sauvin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 601 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 471 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 199 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 406 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 737 €
Revenus locatifs : +8 601 €
Charges déductibles : -43 737 €
Résultat foncier Année 1 : -35 136 €(Déficit de 35 136 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 737 €/an
Revenus locatifs : +8 601 €
Charges déductibles : -5 737 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13735.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 499 €(65% de 89 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 499 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 601 €43 741 €4 475 €-35 140 €21 400 €13 740 €13 740 €
28 773 €5 622 €4 356 €3 152 €--10 588 €
38 949 €5 498 €4 232 €3 451 €--7 138 €
49 128 €5 370 €4 104 €3 758 €--3 380 €
59 310 €5 238 €3 972 €4 072 €---
69 496 €5 101 €3 835 €4 395 €---
79 686 €4 960 €3 694 €4 727 €---
89 880 €4 813 €3 548 €5 067 €---
910 078 €4 662 €3 396 €5 416 €---
1010 279 €4 506 €3 240 €5 773 €---
1110 485 €4 344 €3 078 €6 141 €---
1210 694 €4 177 €2 911 €6 518 €---
1310 908 €4 004 €2 738 €6 904 €---
1411 127 €3 825 €2 560 €7 301 €---
1511 349 €3 641 €2 375 €7 709 €---
1611 576 €3 449 €2 184 €8 127 €---
1711 808 €3 252 €1 986 €8 556 €---
1812 044 €3 048 €1 782 €8 996 €---
1912 285 €2 836 €1 571 €9 448 €---
2012 530 €2 618 €1 352 €9 912 €---
2112 781 €2 392 €1 126 €10 389 €---
2213 037 €2 158 €893 €10 878 €---
2313 297 €1 917 €651 €11 380 €---
2413 563 €1 667 €401 €11 896 €---
2513 834 €1 409 €143 €12 426 €---
TOTAL275 498 €134 247 €64 604 €141 251 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 251 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 601 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-6 420 €+8 226 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €0 €+1 806 €
4+1 806 €0 €+1 806 €
5+1 806 €+208 €+1 598 €
6+1 806 €+1 319 €+487 €
7+1 806 €+1 418 €+388 €
8+1 806 €+1 520 €+286 €
9+1 806 €+1 625 €+181 €
10+1 806 €+1 732 €+74 €
11+1 806 €+1 842 €-36 €
12+1 806 €+1 955 €-149 €
13+1 806 €+2 071 €-265 €
14+1 806 €+2 190 €-384 €
15+1 806 €+2 313 €-507 €
16+1 806 €+2 438 €-632 €
17+1 806 €+2 567 €-761 €
18+1 806 €+2 699 €-893 €
19+1 806 €+2 834 €-1 028 €
20+1 806 €+2 974 €-1 168 €
21+1 806 €+3 117 €-1 311 €
22+1 806 €+3 263 €-1 457 €
23+1 806 €+3 414 €-1 608 €
24+1 806 €+3 569 €-1 763 €
25+1 806 €+3 728 €-1 922 €
Total+45 150 €+42 375 €+2 775 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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