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Appartement 4 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface75m²
Coût Total142 751€
Loyer Annuel8 473€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 296 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 75 m²

Environ 75m2 habitables, entrée, cuisine non équipée, salon, 3 chambres, placards, salle d'eau, wc, double vitrage et chauffage électrique, terrasse et place de parking.

Surface : 75 m²

Consommation énergie primaire : 156 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.460590, 1.468514
Total : 142 751€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 37 775€
Valeur du bien : 134 975€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8473€/an
Fourchette totale : 571€ - 874€/mois
Fourchette annuelle : 6848€ - 10484€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 682,93 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 220 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-29 020€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-16 531€ (-13.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 751€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :41,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 076,51€
Coût de l'assurance :12 490,71€
Taxe foncière : 847,31€/an
Soit par mois : 70,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais équipements datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 775 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 875€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 75€/m² = 1875€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 473 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 650 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 751 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 775 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 772 €
Revenus locatifs : +8 473 €
Charges déductibles : -43 772 €
Résultat foncier Année 1 : -35 299 €(Déficit de 35 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 899 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 997 €/an
Revenus locatifs : +8 473 €
Charges déductibles : -5 997 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13898.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 473 €43 777 €4 655 €-35 303 €21 400 €13 903 €13 903 €
28 643 €5 876 €4 529 €2 766 €--11 137 €
38 815 €5 747 €4 400 €3 069 €--8 068 €
48 992 €5 613 €4 266 €3 379 €--4 690 €
59 172 €5 475 €4 128 €3 697 €--993 €
69 355 €5 332 €3 985 €4 023 €---
79 542 €5 184 €3 837 €4 358 €---
89 733 €5 032 €3 685 €4 701 €---
99 928 €4 874 €3 527 €5 054 €---
1010 126 €4 711 €3 364 €5 415 €---
1110 329 €4 542 €3 195 €5 786 €---
1210 535 €4 368 €3 021 €6 167 €---
1310 746 €4 188 €2 841 €6 558 €---
1410 961 €4 002 €2 655 €6 959 €---
1511 180 €3 810 €2 463 €7 370 €---
1611 404 €3 611 €2 264 €7 793 €---
1711 632 €3 406 €2 059 €8 226 €---
1811 864 €3 194 €1 847 €8 671 €---
1912 102 €2 974 €1 627 €9 127 €---
2012 344 €2 748 €1 401 €9 596 €---
2112 591 €2 513 €1 166 €10 077 €---
2212 842 €2 271 €924 €10 571 €---
2313 099 €2 021 €674 €11 078 €---
2413 361 €1 762 €415 €11 599 €---
2513 629 €1 495 €148 €12 133 €---
TOTAL271 397 €138 525 €67 077 €132 872 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 872 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 779 €-6 420 €+8 199 €
2+1 779 €0 €+1 779 €
3+1 779 €0 €+1 779 €
4+1 779 €0 €+1 779 €
5+1 779 €0 €+1 779 €
6+1 779 €+909 €+870 €
7+1 779 €+1 307 €+472 €
8+1 779 €+1 410 €+369 €
9+1 779 €+1 516 €+263 €
10+1 779 €+1 625 €+154 €
11+1 779 €+1 736 €+43 €
12+1 779 €+1 850 €-71 €
13+1 779 €+1 967 €-188 €
14+1 779 €+2 088 €-309 €
15+1 779 €+2 211 €-432 €
16+1 779 €+2 338 €-559 €
17+1 779 €+2 468 €-689 €
18+1 779 €+2 601 €-822 €
19+1 779 €+2 738 €-959 €
20+1 779 €+2 879 €-1 100 €
21+1 779 €+3 023 €-1 244 €
22+1 779 €+3 171 €-1 392 €
23+1 779 €+3 324 €-1 545 €
24+1 779 €+3 480 €-1 701 €
25+1 779 €+3 640 €-1 861 €
Total+44 475 €+39 862 €+4 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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