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Détails du bien

Bien expiré
VilleSavigny-en-Sancerre (18)
Surface109
Coût Total165 740
Loyer Annuel8 940
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-197
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 761,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Sans, Mandat exclusif, Jardin

Je vous présente cette longère à rénover au milieu de son terrain de 3800 m2. Elle se compose d'un vaste séjour cuisine avec sa cheminée ouverte, une pièce avec douche pouvant servir de chambre de plain-pied, une pièce servant d'entrée, un w-c. A l'étage : un grenier avec accès intérieur. TOITURE et ASSAINISSEMENT individuel récents. Elle se trouve dans un secteur calme, à 2 minutes du village avec ses commerces et son école. 1H45 de la région Parisienne. RARE N'hésitez pas à nous contacter pour davantage de renseignements et organiser sa visite. Bien proposé par David SAINT-JOST EI, agent commercial (RSAC 529466062) - https://www.century21ducreux.com/mentions_legales/

Ville : Savigny-en-Sancerre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18240
Coordonnées : 47.440077, 2.796494
Total : 165 740
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 76 100
Valeur du bien : 159 100
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8940€/an
Fourchette totale : 576€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 6909€ - 11567€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 867,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 521,37
Coût de l'assurance :14 087,90
Taxe foncière : 893,98€/an
Soit par mois : 74,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface grenier (environ 50 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection complète des murs, du sol et de l'électricité dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 1/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 100(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12600€ = 12600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 500
    Isolation combles: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:20 000
    Rénovation complète salon: 25 m² × 800€/m² = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20 m² × 1000€/m² = 20000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Savigny-en-Sancerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 940 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 740 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 121
Revenus locatifs : +8 940
Charges déductibles : -83 121
Résultat foncier Année 1 : -74 181(Déficit de 74 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 781
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 021 €/an
Revenus locatifs : +8 940
Charges déductibles : -7 021
Résultat foncier Années 2+ : 1 919 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52781.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 94083 1265 569-74 18721 400 €52 787 €52 787 €
29 1196 8785 4212 240--50 546 €
39 3016 7265 2682 575--47 971 €
49 4876 5675 1102 920--45 051 €
59 6776 4044 9463 273--41 778 €
69 8706 2344 7773 636--38 142 €
710 0686 0594 6014 009--34 133 €
810 2695 8784 4204 391--29 742 €
910 4745 6904 2334 784--24 958 €
1010 6845 4964 0395 188--19 770 €
1110 8985 2953 8385 602--14 168 €
1211 1155 0883 6306 028---
1311 3384 8733 4156 465---
1411 5654 6513 1936 914---
1511 7964 4212 9637 375---
1612 0324 1832 7257 849---
1712 2723 9372 4798 335---
1812 5183 6822 2258 835---
1912 7683 4191 9629 349---
2013 0243 1471 6899 877---
2113 2842 8651 40710 419---
2213 5502 5731 11610 977---
2313 8212 27181411 549---
2414 0971 95950212 138---
2514 3791 63717912 743---
TOTAL286 343193 05980 52193 28521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 285
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 877-6 420+8 297
2+1 8770+1 877
3+1 8770+1 877
4+1 8770+1 877
5+1 8770+1 877
6+1 8770+1 877
7+1 8770+1 877
8+1 8770+1 877
9+1 8770+1 877
10+1 8770+1 877
11+1 8770+1 877
12+1 877+1 808+69
13+1 877+1 939-62
14+1 877+2 074-197
15+1 877+2 213-336
16+1 877+2 355-478
17+1 877+2 501-624
18+1 877+2 651-774
19+1 877+2 805-928
20+1 877+2 963-1 086
21+1 877+3 126-1 249
22+1 877+3 293-1 416
23+1 877+3 465-1 588
24+1 877+3 641-1 764
25+1 877+3 823-1 946
Total+46 925+32 236+14 689
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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