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Détails du bien

Bien expiré
VilleSavigny-en-Sancerre (18)
Surface109m²
Coût Total165 740€
Loyer Annuel8 940€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 761,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Sans, Mandat exclusif, Jardin

Je vous présente cette longère à rénover au milieu de son terrain de 3800 m2. Elle se compose d'un vaste séjour cuisine avec sa cheminée ouverte, une pièce avec douche pouvant servir de chambre de plain-pied, une pièce servant d'entrée, un w-c. A l'étage : un grenier avec accès intérieur. TOITURE et ASSAINISSEMENT individuel récents. Elle se trouve dans un secteur calme, à 2 minutes du village avec ses commerces et son école. 1H45 de la région Parisienne. RARE N'hésitez pas à nous contacter pour davantage de renseignements et organiser sa visite. Bien proposé par David SAINT-JOST EI, agent commercial (RSAC 529466062) - https://www.century21ducreux.com/mentions_legales/

Ville : Savigny-en-Sancerre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18240
Coordonnées : 47.440077, 2.796494
Total : 165 740€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 76 100€
Valeur du bien : 159 100€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8940€/an
Fourchette totale : 576€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 6909€ - 11567€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 867,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 521,37€
Coût de l'assurance :14 087,90€
Taxe foncière : 893,98€/an
Soit par mois : 74,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 942,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface grenier (environ 50 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection complète des murs, du sol et de l'électricité dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo - état 1/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 100 €(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12600€ = 12600€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 500€
    Isolation combles: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:20 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 800€/m² = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20 m² × 1000€/m² = 20000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Savigny-en-Sancerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 940 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 121 €
Revenus locatifs : +8 940 €
Charges déductibles : -83 121 €
Résultat foncier Année 1 : -74 181 €(Déficit de 74 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 021 €/an
Revenus locatifs : +8 940 €
Charges déductibles : -7 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 919 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52781.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 940 €83 126 €5 569 €-74 187 €21 400 €52 787 €52 787 €
29 119 €6 878 €5 421 €2 240 €--50 546 €
39 301 €6 726 €5 268 €2 575 €--47 971 €
49 487 €6 567 €5 110 €2 920 €--45 051 €
59 677 €6 404 €4 946 €3 273 €--41 778 €
69 870 €6 234 €4 777 €3 636 €--38 142 €
710 068 €6 059 €4 601 €4 009 €--34 133 €
810 269 €5 878 €4 420 €4 391 €--29 742 €
910 474 €5 690 €4 233 €4 784 €--24 958 €
1010 684 €5 496 €4 039 €5 188 €--19 770 €
1110 898 €5 295 €3 838 €5 602 €--14 168 €
1211 115 €5 088 €3 630 €6 028 €---
1311 338 €4 873 €3 415 €6 465 €---
1411 565 €4 651 €3 193 €6 914 €---
1511 796 €4 421 €2 963 €7 375 €---
1612 032 €4 183 €2 725 €7 849 €---
1712 272 €3 937 €2 479 €8 335 €---
1812 518 €3 682 €2 225 €8 835 €---
1912 768 €3 419 €1 962 €9 349 €---
2013 024 €3 147 €1 689 €9 877 €---
2113 284 €2 865 €1 407 €10 419 €---
2213 550 €2 573 €1 116 €10 977 €---
2313 821 €2 271 €814 €11 549 €---
2414 097 €1 959 €502 €12 138 €---
2514 379 €1 637 €179 €12 743 €---
TOTAL286 343 €193 059 €80 521 €93 285 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 285 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 877 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 877 €-6 420 €+8 297 €
2+1 877 €0 €+1 877 €
3+1 877 €0 €+1 877 €
4+1 877 €0 €+1 877 €
5+1 877 €0 €+1 877 €
6+1 877 €0 €+1 877 €
7+1 877 €0 €+1 877 €
8+1 877 €0 €+1 877 €
9+1 877 €0 €+1 877 €
10+1 877 €0 €+1 877 €
11+1 877 €0 €+1 877 €
12+1 877 €+1 808 €+69 €
13+1 877 €+1 939 €-62 €
14+1 877 €+2 074 €-197 €
15+1 877 €+2 213 €-336 €
16+1 877 €+2 355 €-478 €
17+1 877 €+2 501 €-624 €
18+1 877 €+2 651 €-774 €
19+1 877 €+2 805 €-928 €
20+1 877 €+2 963 €-1 086 €
21+1 877 €+3 126 €-1 249 €
22+1 877 €+3 293 €-1 416 €
23+1 877 €+3 465 €-1 588 €
24+1 877 €+3 641 €-1 764 €
25+1 877 €+3 823 €-1 946 €
Total+46 925 €+32 236 €+14 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 280 jours
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