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Achat maison

Bien expiré
VilleBourbonne-les-Bains (52)
Surface79
Coût Total77 780
Loyer Annuel5 609
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 582,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

The Door Man Langres vous propose cette charmante maison, idéalement située à Bourbonne-les-Bains, à proximité immédiate de toutes les commodités.

Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine, d'un salon convivial et d'une salle de bains avec toilettes. À l'étage, vous trouverez deux chambres offrant confort et tranquillité.

La maison dispose également d'une cave, d'un garage pratique, ainsi que d'un grenier aménageable, laissant libre cours à vos projets d'agrandissement. Un terrain attenant vient compléter ce bien, idéal pour profiter des beaux jours.

Une maison pleine de potentiel, parfaite pour un premier achat ou un investissement locatif. Honoraires charge vendeur. DPE : D. Estimation du coût annuel d'énergie, montant mini : 1750 euros - montant maxi : 2430 euros. Conseiller en immobilier : HERNANDEZ Benjamin (EI). RSAC : 813762291. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Sur ce site seront également consultables une fiche d'information sur les obligations de débroussaillement et une carte des zones soumises à cette obligation. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de HERNANDEZ Benjamin (EI), mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SASU THE DOOR MAN France immatriculé au RSAC, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société THE DOOR MAN France SASU.

Ville : Bourbonne-les-Bains
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52400
Coordonnées : 47.959920, 5.724220
Total : 77 780
Prix d'acquisition : 46 000
Travaux : 28 100
Valeur du bien : 74 100
Frais de notaire : 3 680
Coût estimé : 3 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 5.92€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5609€/an
Fourchette totale : 359€ - 608€/mois
Fourchette annuelle : 4310€ - 7300€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 402,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 053,67
Coût de l'assurance :7 000,20
Taxe foncière : 560,91€/an
Soit par mois : 46,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant travaux de rafraîchissement
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification structure
Inspection de la toiture et des murs pour détecter d'éventuelles fissures ou problèmes structurels
Quantité: 1 maison
Raison: Maison ancienne - vérification nécessaire pour assurer la sécurité et la pérennité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre:600
    Vérification structure: Inspection toiture et murs = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourbonne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 609 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 780 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 444
Revenus locatifs : +5 609
Charges déductibles : -31 444
Résultat foncier Année 1 : -25 835(Déficit de 25 835 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 15 135
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 344 €/an
Revenus locatifs : +5 609
Charges déductibles : -3 344
Résultat foncier Années 2+ : 2 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15134.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 60931 4462 505-25 83710 700 €15 137 €15 137 €
25 7213 2782 4372 443--12 694 €
35 8363 2082 3672 627--10 067 €
45 9523 1362 2952 816--7 250 €
56 0713 0612 2203 010--4 240 €
66 1932 9842 1433 209--1 031 €
76 3172 9042 0633 412---
86 4432 8221 9813 621---
96 5722 7371 8963 835---
106 7032 6491 8084 055---
116 8372 5581 7174 279---
126 9742 4641 6234 510---
137 1142 3671 5264 747---
147 2562 2671 4264 989---
157 4012 1641 3235 238---
167 5492 0571 2165 493---
177 7001 9461 1055 754---
187 8541 8329916 022---
198 0111 7148736 297---
208 1711 5927516 579---
218 3351 4676266 868---
228 5021 3374967 165---
238 6721 2023617 469---
248 8451 0642237 781---
259 022920798 102---
TOTAL179 66285 17736 05494 48510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 485
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 178-3 210+4 388
2+1 1780+1 178
3+1 1780+1 178
4+1 1780+1 178
5+1 1780+1 178
6+1 1780+1 178
7+1 178+714+464
8+1 178+1 086+92
9+1 178+1 151+27
10+1 178+1 216-38
11+1 178+1 284-106
12+1 178+1 353-175
13+1 178+1 424-246
14+1 178+1 497-319
15+1 178+1 571-393
16+1 178+1 648-470
17+1 178+1 726-548
18+1 178+1 807-629
19+1 178+1 889-711
20+1 178+1 974-796
21+1 178+2 060-882
22+1 178+2 149-971
23+1 178+2 241-1 063
24+1 178+2 334-1 156
25+1 178+2 430-1 252
Total+29 450+28 345+1 105
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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