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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface67m²
Coût Total138 892€
Loyer Annuel7 501€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 400 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 304,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/7 étage, Ascenseur, Salon (total 22 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, 2 balcons, Belle vue, Interphone

BOURGES / RUE BARBES / AU 6EME ETAGE D'UNE RESIDENCE AVEC ASCENSEUR, APPARTEMENT DE TYPE 3 DE 67 M² AVEC JOLIE VUE DEGAGEE COMPRENANT : UNE ENTREE, UN SEJOUR/SALON AVEC BALCON, UNE CUISINE AMENAGEE DONNANT SUR UN GRAND BALCON, UNE ARRIERE CUISINE, DEUX CHAMBRES DONNANT SUR UN BALCON, UN WC ET UNE SALLE D'EAU. POSSIBILITE D'ACHETER UN GARAGE DANS LA COPROPRIETE EN SUS POUR 9 500 €. LIBRE. PRIX : 87 400 € FAI. DPE E.- MONTANT ESTIME DES DEPENSES ANNUELLES D'ENERGIE POUR UN USAGE STANDARD COMPRIS ENTRE 1380 € ET 1910 € -PRIX MOYENS DES ENERGIES INDEXES AU 1 ER JANVIER 2021 (ABONNEMENTS COMPRIS) (9.25 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 90 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1300.00 euros.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.077245, 2.393109
Total : 138 892€
Prix d'acquisition : 87 400€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 131 900€
Frais de notaire : 6 992€
Coût estimé : 6 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7501€/an
Fourchette totale : 476€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 5711€ - 9852€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 669,21 €/m²
Basé sur :375 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 837 €
Prix d'achat :87 400 €
Décote à l'achat :-24 437€ (-21.9%)
Marge achat-revente :-27 055€ (-24.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :695,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 705,83€
Coût de l'assurance :12 153,05€
Taxe foncière : 750,08€/an
Soit par mois : 62,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 108,33€/mois
Soit par an : 1 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 625,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-281,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations légèrement datées nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 501 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 892 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 300 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 836 €
Revenus locatifs : +7 501 €
Charges déductibles : -51 836 €
Résultat foncier Année 1 : -44 336 €(Déficit de 44 336 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 936 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 336 €/an
Revenus locatifs : +7 501 €
Charges déductibles : -7 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 164 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22935.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 810 €(65% de 87 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 066 €/an
Calcul : 56 810 € × 3,636% = 2 066 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 501 €51 841 €4 805 €-44 340 €21 400 €22 940 €22 940 €
27 651 €7 215 €4 679 €436 €--22 505 €
37 804 €7 085 €4 549 €719 €--21 785 €
47 960 €6 950 €4 414 €1 010 €--20 775 €
58 119 €6 810 €4 274 €1 309 €--19 466 €
68 281 €6 665 €4 129 €1 616 €--17 850 €
78 447 €6 515 €3 979 €1 932 €--15 918 €
88 616 €6 360 €3 824 €2 256 €--13 662 €
98 788 €6 199 €3 663 €2 589 €--11 073 €
108 964 €6 033 €3 497 €2 931 €--8 142 €
119 143 €5 860 €3 324 €3 283 €--4 859 €
129 326 €5 682 €3 146 €3 644 €---
139 513 €5 497 €2 961 €4 016 €---
149 703 €5 306 €2 769 €4 398 €---
159 897 €5 107 €2 571 €4 790 €---
1610 095 €4 902 €2 366 €5 193 €---
1710 297 €4 689 €2 153 €5 608 €---
1810 503 €4 469 €1 933 €6 034 €---
1910 713 €4 241 €1 705 €6 472 €---
2010 927 €4 005 €1 469 €6 922 €---
2111 146 €3 760 €1 224 €7 385 €---
2211 369 €3 507 €971 €7 861 €---
2311 596 €3 245 €709 €8 351 €---
2411 828 €2 973 €437 €8 855 €---
2512 065 €2 692 €156 €9 372 €---
TOTAL240 253 €177 611 €69 706 €62 642 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 642 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 501 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 575 €-6 420 €+7 995 €
2+1 575 €0 €+1 575 €
3+1 575 €0 €+1 575 €
4+1 575 €0 €+1 575 €
5+1 575 €0 €+1 575 €
6+1 575 €0 €+1 575 €
7+1 575 €0 €+1 575 €
8+1 575 €0 €+1 575 €
9+1 575 €0 €+1 575 €
10+1 575 €0 €+1 575 €
11+1 575 €0 €+1 575 €
12+1 575 €+1 093 €+482 €
13+1 575 €+1 205 €+370 €
14+1 575 €+1 319 €+256 €
15+1 575 €+1 437 €+138 €
16+1 575 €+1 558 €+17 €
17+1 575 €+1 682 €-107 €
18+1 575 €+1 810 €-235 €
19+1 575 €+1 942 €-367 €
20+1 575 €+2 077 €-502 €
21+1 575 €+2 216 €-641 €
22+1 575 €+2 358 €-783 €
23+1 575 €+2 505 €-930 €
24+1 575 €+2 656 €-1 081 €
25+1 575 €+2 812 €-1 237 €
Total+39 375 €+20 250 €+19 125 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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