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Immeuble 10 pièces 328 m²

VilleDoullens (80)
Surface328
Coût Total343 350
Loyer Annuel41 391
Rentabilité12.06%
Cashflow/mois+1 282
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 262 500 €
Surface : 328 m²
Prix au m² : 800,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 10 pièces 328 m²

Votre agence immobilière Reflex en s'Home de Doullens vous propose à la vente ce très bel ensemble immobilier se composant : D'un très beau local commercial de 75m2, actuellement loué 760EUR/mois D'un grand garage avec un appartement de type T2 au-dessus, composé de d'une pièce de vie, un espace cuisine, une chambre et salle d'eau, actuellement loué 390EUR/mois En dernier lieu cet ensemble vous offre une très belle maison d'habitation de 200m2 habitable comprenant, une entrée spacieuse, un espace buanderie et chaufferie, pour le rez-de-chaussée vous bénéficierez également d'une grande cuisine meublée avec son accès sur le jardin et garage,un bel espace salon/ séjour de 27m2, à l'étage vous retrouverez cinq chambres et deux salles d'eau, au second étage un grenier. Idéalement situé en plein coeur du centre-ville, vous disposerez de toutes les commodités à pied. LENOBLE Anne-Hélène, agent commercial inscrit au RSAC de ARRAS sous le numéro 880 446 679.  

Surface : 328 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/03/2026

Consommation énergie primaire : 268 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 690 € et 6 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Doullens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80600
Coordonnées : 50.166367, 2.326702
Total : 343 350
Prix d'acquisition : 262 500
Travaux : 59 850
Valeur du bien : 322 350
Frais de notaire : 21 000
Coût estimé : 21 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 328
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.76€ - 12.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 3449€/mois
Loyer annuel estimé : 41391€/an
Fourchette totale : 2875€ - 4138€/mois
Fourchette annuelle : 34498€ - 49661€/an
Rentabilité brute :12.06%
Fourchette de rentabilité :10.05% - 14.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :850 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :278 800
Prix d'achat :262 500
Décote à l'achat :-16 300 (-5.8%)
Marge achat-revente :-64 550€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 722,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :100,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 822,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 422,83
Coût de l'assurance :30 043,13
Taxe foncière : 4 139,10€/an
Soit par mois : 344,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 449,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 167,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 281,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 850(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000
    Parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:4 000
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 350
    Peinture murs et plafonds salon: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Doullens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 391 €/an
Calcul : 3 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 935 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 350 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 202 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 139 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 126
Revenus locatifs : +41 391
Charges déductibles : -77 126
Résultat foncier Année 1 : -35 735(Déficit de 35 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 335
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 276 €/an
Revenus locatifs : +41 391
Charges déductibles : -17 276
Résultat foncier Années 2+ : 24 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14334.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 262 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 170 625(65% de 262 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 205 €/an
Calcul : 170 625 € × 3,636% = 6 205
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 39177 13711 946-35 74621 400 €14 346 €14 346 €
242 21916 97511 63425 244---
343 06316 65111 31126 412---
443 92416 31710 97627 608---
544 80315 97010 62928 833---
645 69915 61110 27030 088---
746 61315 2389 89831 375---
847 54514 8539 51232 692---
948 49614 4549 11334 042---
1049 46614 0408 70035 426---
1150 45513 6128 27136 843---
1251 46513 1697 82838 296---
1352 49412 7097 36839 785---
1453 54412 2336 89241 310---
1554 61511 7406 40042 874---
1655 70711 2305 88944 477---
1756 82110 7015 36046 120---
1857 95710 1534 81247 804---
1959 1179 5864 24549 531---
2060 2998 9983 65851 300---
2161 5058 3903 04953 115---
2262 7357 7592 41954 976---
2363 9907 1061 76656 883---
2465 2696 4301 08958 839---
2566 5755 73038960 845---
TOTAL1 325 766366 793173 423958 97321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 958 973
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 692 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 692-6 420+15 112
2+8 692+3 269+5 423
3+8 692+7 924+768
4+8 692+8 282+410
5+8 692+8 650+42
6+8 692+9 027-335
7+8 692+9 412-720
8+8 692+9 808-1 116
9+8 692+10 213-1 521
10+8 692+10 628-1 936
11+8 692+11 053-2 361
12+8 692+11 489-2 797
13+8 692+11 935-3 243
14+8 692+12 393-3 701
15+8 692+12 862-4 170
16+8 692+13 343-4 651
17+8 692+13 836-5 144
18+8 692+14 341-5 649
19+8 692+14 859-6 167
20+8 692+15 390-6 698
21+8 692+15 935-7 243
22+8 692+16 493-7 801
23+8 692+17 065-8 373
24+8 692+17 652-8 960
25+8 692+18 254-9 562
Total+217 300+287 692+-70 392
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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