Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 86 m²

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface86m²
Coût Total182 750€
Loyer Annuel11 976€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 511,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 86 m²

SECTEUR AVENUE DE LAON, TYPE 5 avec balcon et une cave. Entrée, dégagement, salon, salle à manger, cuisine, salle de bains, 3 chambres. SANS FRAIS D'AGENCE ET FRAIS DE NOTAIRE REDUITS

Visites sur RDV avec remise de l'offre complète* au prix par mail, priorité aux locataires d'un bailleur social pendant 1 mois.

  • voir modalités en agence. Prix fixé selon l'art L443-11 du CCH

Surface : 86 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 171 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/03/2026

Consommation énergie primaire : 190 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre Non communiqué € et 1 750 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.265890, 4.027710
Total : 182 750€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 42 350€
Valeur du bien : 172 350€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 998€/mois
Loyer annuel estimé : 11976€/an
Fourchette totale : 773€ - 1289€/mois
Fourchette annuelle : 9276€ - 15464€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 639,85 €/m²
Basé sur :772 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 027 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-97 027€ (-42.7%)
Marge achat-revente :44 277€ (19.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :903,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,64€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 945,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 201,13€
Coût de l'assurance :12 792,50€
Taxe foncière : 1 197,65€/an
Soit par mois : 99,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 998,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 045,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 350 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol et peinture: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 976 €/an
Calcul : 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 098 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 750 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 198 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 158 €
Revenus locatifs : +11 976 €
Charges déductibles : -50 158 €
Résultat foncier Année 1 : -38 181 €(Déficit de 38 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 808 €/an
Revenus locatifs : +11 976 €
Charges déductibles : -7 808 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16781.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 976 €50 163 €6 104 €-38 187 €21 400 €16 787 €16 787 €
212 216 €7 651 €5 942 €4 565 €--12 222 €
312 460 €7 483 €5 773 €4 978 €--7 244 €
412 710 €7 309 €5 600 €5 401 €--1 844 €
512 964 €7 129 €5 420 €5 835 €---
613 223 €6 943 €5 234 €6 280 €---
713 487 €6 751 €5 041 €6 737 €---
813 757 €6 552 €4 842 €7 205 €---
914 032 €6 346 €4 637 €7 686 €---
1014 313 €6 133 €4 424 €8 180 €---
1114 599 €5 913 €4 203 €8 686 €---
1214 891 €5 685 €3 976 €9 206 €---
1315 189 €5 450 €3 740 €9 740 €---
1415 493 €5 206 €3 496 €10 287 €---
1515 803 €4 954 €3 244 €10 849 €---
1616 119 €4 693 €2 984 €11 426 €---
1716 441 €4 424 €2 714 €12 018 €---
1816 770 €4 145 €2 435 €12 625 €---
1917 105 €3 856 €2 147 €13 249 €---
2017 447 €3 558 €1 848 €13 890 €---
2117 796 €3 249 €1 540 €14 547 €---
2218 152 €2 930 €1 221 €15 222 €---
2318 515 €2 600 €891 €15 916 €---
2418 886 €2 258 €549 €16 627 €---
2519 263 €1 905 €196 €17 358 €---
TOTAL383 610 €173 285 €88 201 €210 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 515 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 515 €-6 420 €+8 935 €
2+2 515 €0 €+2 515 €
3+2 515 €0 €+2 515 €
4+2 515 €0 €+2 515 €
5+2 515 €+1 197 €+1 318 €
6+2 515 €+1 884 €+631 €
7+2 515 €+2 021 €+494 €
8+2 515 €+2 162 €+353 €
9+2 515 €+2 306 €+209 €
10+2 515 €+2 454 €+61 €
11+2 515 €+2 606 €-91 €
12+2 515 €+2 762 €-247 €
13+2 515 €+2 922 €-407 €
14+2 515 €+3 086 €-571 €
15+2 515 €+3 255 €-740 €
16+2 515 €+3 428 €-913 €
17+2 515 €+3 605 €-1 090 €
18+2 515 €+3 788 €-1 273 €
19+2 515 €+3 975 €-1 460 €
20+2 515 €+4 167 €-1 652 €
21+2 515 €+4 364 €-1 849 €
22+2 515 €+4 567 €-2 052 €
23+2 515 €+4 775 €-2 260 €
24+2 515 €+4 988 €-2 473 €
25+2 515 €+5 207 €-2 692 €
Total+62 875 €+63 098 €+-223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 154 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →