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Appartement atypique, mansardé

VilleSaint-Étienne (42)
Surface65m²
Coût Total103 320€
Loyer Annuel8 680€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 061,54 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Rénovez l'appartement pour l'adapter à vos envies Appartement atypique, mansardé avec belle hauteur sous plafond

Vous entrerez dans cet appartement très lumineux (sept velux) au design industriel par un couloir desservant les toilettes, la salle de bain et la chambre. Vous découvrirez alors la cuisine ouverte sur le grand séjour. Cette pièce à vivre vous étonnera par sa profondeur, ses pierres apparentes et ses poutrelles métalliques. D'une grande longueur vous pourrez aménager plusieurs espaces distincts ou vous préférerez utiliser toute la surface pour une pièce multifonctionnelle. La cuisine est équipée d'une grande table, d'un four, d'une plaque de cuisson au gaz et d'une hotte. Le plan de travail et l'évier sont disposés sous une fenêtre. La chambre, lumineuse grâce à son grand velux, est particulièrement chaleureuse avec les pierres apparentes et son étagère le long du mur principal. Elle possède par ailleurs un placard. La salle de bain est équipée d'une douche et d'un lavabo/vasque. Les toilettes, indépendantes de la salle de bain sont constituées d'un WC suspendu.

L'appartement dispose de deux placards avec portes coulissantes, un dans le couloir et un dans la chambre. Le diagnostic énergétique est F, tout comme les émissions de gaz à effets de serre. L'appartement est situé au cinquième (et dernier) étage (avec ascenseur jusqu'au quatrième) dans l'hypercentre (centre historique) de Saint-Étienne. À proximité de toutes les commodités. Arrêts STAS à proximité : palais de justice, tram place du peuple.

Chauffage (collectif, au gaz) et eau chaude inclus dans les charges de copropriété.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.436820, 4.385290
Total : 103 320€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 97 800€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 723€/mois
Loyer annuel estimé : 8680€/an
Fourchette totale : 547€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6570€ - 11469€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 179,89 €/m²
Basé sur :1118 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 693 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-7 693€ (-10.0%)
Marge achat-revente :-26 627€ (-34.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :41,33€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 547,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 384,30€
Coût de l'assurance :12 398,40€
Taxe foncière : 868,03€/an
Soit par mois : 72,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€ = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 723 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 680 €/an
Calcul : 723 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 355 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 320 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 519 €
Revenus locatifs : +8 680 €
Charges déductibles : -33 519 €
Résultat foncier Année 1 : -24 839 €(Déficit de 24 839 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 439 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 719 €/an
Revenus locatifs : +8 680 €
Charges déductibles : -4 719 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 961 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3438.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 680 €33 523 €3 359 €-24 842 €21 400 €3 442 €3 442 €
28 854 €4 632 €3 268 €4 222 €---
39 031 €4 539 €3 175 €4 492 €---
49 212 €4 442 €3 078 €4 770 €---
59 396 €4 342 €2 978 €5 054 €---
69 584 €4 239 €2 875 €5 345 €---
79 775 €4 132 €2 768 €5 643 €---
89 971 €4 022 €2 658 €5 949 €---
910 170 €3 908 €2 544 €6 262 €---
1010 374 €3 790 €2 426 €6 583 €---
1110 581 €3 669 €2 305 €6 913 €---
1210 793 €3 543 €2 179 €7 250 €---
1311 009 €3 413 €2 049 €7 596 €---
1411 229 €3 279 €1 915 €7 950 €---
1511 454 €3 140 €1 776 €8 313 €---
1611 683 €2 997 €1 633 €8 686 €---
1711 916 €2 849 €1 485 €9 068 €---
1812 155 €2 696 €1 332 €9 459 €---
1912 398 €2 537 €1 173 €9 860 €---
2012 646 €2 374 €1 010 €10 272 €---
2112 899 €2 205 €841 €10 694 €---
2213 157 €2 030 €666 €11 126 €---
2313 420 €1 850 €486 €11 570 €---
2413 688 €1 663 €299 €12 025 €---
2513 962 €1 471 €107 €12 491 €---
TOTAL278 034 €111 284 €48 384 €166 750 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 823 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 823 €-6 420 €+8 243 €
2+1 823 €+234 €+1 589 €
3+1 823 €+1 348 €+475 €
4+1 823 €+1 431 €+392 €
5+1 823 €+1 516 €+307 €
6+1 823 €+1 603 €+220 €
7+1 823 €+1 693 €+130 €
8+1 823 €+1 785 €+38 €
9+1 823 €+1 879 €-56 €
10+1 823 €+1 975 €-152 €
11+1 823 €+2 074 €-251 €
12+1 823 €+2 175 €-352 €
13+1 823 €+2 279 €-456 €
14+1 823 €+2 385 €-562 €
15+1 823 €+2 494 €-671 €
16+1 823 €+2 606 €-783 €
17+1 823 €+2 720 €-897 €
18+1 823 €+2 838 €-1 015 €
19+1 823 €+2 958 €-1 135 €
20+1 823 €+3 082 €-1 259 €
21+1 823 €+3 208 €-1 385 €
22+1 823 €+3 338 €-1 515 €
23+1 823 €+3 471 €-1 648 €
24+1 823 €+3 607 €-1 784 €
25+1 823 €+3 747 €-1 924 €
Total+45 575 €+50 025 €+-4 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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