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Maison de village 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleBully (42)
Surface92m²
Coût Total120 940€
Loyer Annuel8 854€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 847,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 4 pièces 92 m² - maison de bourg avec terrain

A 20 mn de Roanne Idéal 1er achat A vendre maison de bourg à rénover comprenant cuisine séjour 2 chambres SDE avec terrain et garage a voir rapidement

Cette annonce référence 319136 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier SYLVIE MERLE-MORILLON (EI) immatriculé au RSAC de ROANNE (42300) sous le numéro 51759663100021.

Prix du bien : 78 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 319136 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Bully
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42260
Coordonnées : 45.934784, 3.995205
Total : 120 940€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 36 700€
Valeur du bien : 114 700€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8854€/an
Fourchette totale : 550€ - 990€/mois
Fourchette annuelle : 6600€ - 11878€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :34,27€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 624,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 059,79€
Coût de l'assurance :10 279,90€
Taxe foncière : 885,38€/an
Soit par mois : 73,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 737,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible - signes d'humidité et carrelage abîmé nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du parquet
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 700 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 600€
    Isolation toiture: 92 m² × 50€/m² = 4600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rénovation chambres:1 200€
    Rénovation chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (parquet) + 20 m² × 30€/m² = 600€ (peinture) + 2 chambres × 800€ = 1600€ (électricité) = 3400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salon:600€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (peinture) + 600€ (main d'œuvre) = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bully (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 854 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 940 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 885 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 888 €
Revenus locatifs : +8 854 €
Charges déductibles : -41 888 €
Résultat foncier Année 1 : -33 034 €(Déficit de 33 034 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 634 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 188 €/an
Revenus locatifs : +8 854 €
Charges déductibles : -5 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11634.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 854 €41 892 €3 895 €-33 038 €21 400 €11 638 €11 638 €
29 031 €5 087 €3 790 €3 944 €--7 694 €
39 212 €4 978 €3 681 €4 234 €--3 460 €
49 396 €4 865 €3 569 €4 531 €---
59 584 €4 749 €3 452 €4 835 €---
69 775 €4 629 €3 332 €5 146 €---
79 971 €4 505 €3 208 €5 466 €---
810 170 €4 377 €3 080 €5 793 €---
910 374 €4 244 €2 948 €6 129 €---
1010 581 €4 108 €2 811 €6 473 €---
1110 793 €3 966 €2 670 €6 826 €---
1211 009 €3 821 €2 524 €7 188 €---
1311 229 €3 670 €2 373 €7 559 €---
1411 453 €3 514 €2 217 €7 939 €---
1511 682 €3 353 €2 057 €8 329 €---
1611 916 €3 187 €1 890 €8 729 €---
1712 154 €3 015 €1 719 €9 139 €---
1812 397 €2 838 €1 541 €9 560 €---
1912 645 €2 654 €1 358 €9 991 €---
2012 898 €2 465 €1 168 €10 433 €---
2113 156 €2 269 €973 €10 887 €---
2213 419 €2 067 €771 €11 352 €---
2313 688 €1 859 €562 €11 829 €---
2413 962 €1 643 €346 €12 319 €---
2514 241 €1 420 €123 €12 821 €---
TOTAL283 591 €125 174 €56 060 €158 416 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 416 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 859 €-6 420 €+8 279 €
2+1 859 €0 €+1 859 €
3+1 859 €0 €+1 859 €
4+1 859 €+321 €+1 538 €
5+1 859 €+1 450 €+409 €
6+1 859 €+1 544 €+315 €
7+1 859 €+1 640 €+219 €
8+1 859 €+1 738 €+121 €
9+1 859 €+1 839 €+20 €
10+1 859 €+1 942 €-83 €
11+1 859 €+2 048 €-189 €
12+1 859 €+2 156 €-297 €
13+1 859 €+2 268 €-409 €
14+1 859 €+2 382 €-523 €
15+1 859 €+2 499 €-640 €
16+1 859 €+2 619 €-760 €
17+1 859 €+2 742 €-883 €
18+1 859 €+2 868 €-1 009 €
19+1 859 €+2 997 €-1 138 €
20+1 859 €+3 130 €-1 271 €
21+1 859 €+3 266 €-1 407 €
22+1 859 €+3 406 €-1 547 €
23+1 859 €+3 549 €-1 690 €
24+1 859 €+3 696 €-1 837 €
25+1 859 €+3 846 €-1 987 €
Total+46 475 €+47 525 €+-1 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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