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A vendre 3p 65m2 traversant nogent hotel de ville

Bien expiré
VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface65
Coût Total224 743
Loyer Annuel18 139
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+166
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 040 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 3 000,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

DANS UNE RESIDENCE SERVICES SENIORS, nous vous proposons un appartement de 3 pièces avec balcons, traversant, ensoleillé et calme. Vue dégagée Il comprend une entrée avec placard, un séjour, une cuisine, 2 chambres, un cabinet de toilette avec wc, une salle de bains. Une cave et un box lui sont associés. La résidence services séniors de Nogent Hôtel de ville construite en 1992 est idéalement située, à proximité immédiate des commerces et des transports tout en étant au calme car tous les appartements donnent sur le jardin privatif. Nous vous donnons la possibilité de bénéficier de nombreux services, un accueil et une sécurité 24h sur 24h, le restaurant (sans obligation) accessible le midi le soir des plateaux repas peuvent être commandés. Des parties communes sont mises à disposition de nos résidents comme le salon qui donne sur le jardin paysagé, une salle de jeu bibliothèque, une salle de gymnastique. Des activités sont proposées régulièrement, vous êtes libre d’y participer ou pas. Pour tout renseignement complémentaire ou bien pour organiser un rendez-vous de visite, vous pouvez contacter Sabine Vailland au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.830000, 2.480000
Total : 224 743
Prix d'acquisition : 195 040
Travaux : 14 100
Valeur du bien : 209 140
Frais de notaire : 15 603
Coût estimé : 15 603
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 23.25€/m²/mois
Fourchette : 18.55€ - 29.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1512€/mois
Loyer annuel estimé : 18139€/an
Fourchette totale : 1206€ - 1895€/mois
Fourchette annuelle : 14467€ - 22742€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 190,48 €/m²
Basé sur :400 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :402 381
Prix d'achat :195 040
Décote à l'achat :-207 341 (-51.5%)
Marge achat-revente :177 638€ (44.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 743
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 128,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 194,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 877,70
Coût de l'assurance :19 665,01
Taxe foncière : 1 813,86€/an
Soit par mois : 151,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 511,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 345,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger de la salle de bain, vérification des joints et robinetterie.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne et bien entretenue.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification des revêtements de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - pas de photos fournies.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger du salon, vérification des revêtements et peinture si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 100(217 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 600
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:600
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Rafraîchissement des deux chambres: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement léger du salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 512 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 139 €/an
Calcul : 1 512 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 743 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 787 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 535
Revenus locatifs : +18 139
Charges déductibles : -24 535
Résultat foncier Année 1 : -6 396(Déficit de 6 396 €)
Imputable sur revenu global : 6 396
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 435 €/an
Revenus locatifs : +18 139
Charges déductibles : -10 435
Résultat foncier Années 2+ : 7 704 €/an
Prix d'achat du bien : 195 040
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 776(65% de 195 040 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 610 €/an
Calcul : 126 776 € × 3,636% = 4 610
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 13924 5427 842-6 4046 404 €--
218 50110 2387 6378 264---
318 87110 0267 4258 846---
419 2499 8067 2069 443---
519 6349 5796 97810 055---
620 0269 3436 74310 683---
720 4279 0996 49911 328---
820 8368 8466 24611 989---
921 2528 5845 98412 668---
1021 6778 3135 71313 364---
1122 1118 0325 43214 079---
1222 5537 7415 14114 812---
1323 0047 4404 83915 565---
1423 4647 1274 52716 337---
1523 9336 8044 20317 130---
1624 4126 4693 86817 944---
1724 9006 1213 52118 779---
1825 3985 7623 16119 637---
1925 9065 3892 78920 517---
2026 4245 0032 40321 421---
2126 9534 6042 00322 349---
2227 4924 1891 58923 303---
2328 0423 7611 16024 281---
2428 6033 31671625 287---
2529 1752 85625526 319---
TOTAL580 984192 989113 878387 9956 404Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 921
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 995
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 809-1 921+5 730
2+3 809+2 479+1 330
3+3 809+2 654+1 155
4+3 809+2 833+976
5+3 809+3 017+792
6+3 809+3 205+604
7+3 809+3 398+411
8+3 809+3 597+212
9+3 809+3 800+9
10+3 809+4 009-200
11+3 809+4 224-415
12+3 809+4 444-635
13+3 809+4 669-860
14+3 809+4 901-1 092
15+3 809+5 139-1 330
16+3 809+5 383-1 574
17+3 809+5 634-1 825
18+3 809+5 891-2 082
19+3 809+6 155-2 346
20+3 809+6 426-2 617
21+3 809+6 705-2 896
22+3 809+6 991-3 182
23+3 809+7 284-3 475
24+3 809+7 586-3 777
25+3 809+7 896-4 087
Total+95 225+116 399+-21 174
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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